Immobilienwirtschaftslehre - Management

Die Immobilienwirtschaftslehre ist eine noch junge Wissenschaft, die um ihre Anerkennung als eigenständige Disziplin bemüht ist. Wie sich dieses Fachgebiet in die Wissenschaften integriert und inwieweit es als eigenständige Disziplin Daseinsberechtigung hat, soll in diesem Beitrag dargelegt werden. Dabei spielen die Begrifflichkeiten des Wirtschaftens sowie der Wissenschaft eine zentrale Rolle.

Wissenschaftliche Theorie ist immer wieder starken Veränderungen unterworfen. Der Wissenschaftshistoriker und -theoretiker Thomas Samuel Kuhn beschrieb die Natur solcher Veränderungen als eine abwechselnde Folge von Normalwissenschaft und wissenschaftlicher Revolution. Für Perioden der Normalwissenschaft ist dabei charakteristisch, dass ein bestimmtes Denkmuster, z. B. eine bestimmte Theorie bzw. Modellvorstellung, vorherrscht.

Die Geschichte der deutschen Immobilienwirtschaft gibt es nicht. In dem gleichen Maße, wie sich die heutige Immobilienbranche durch Kleinteiligkeit auszeichnet, so hat auch jeder Branchenzweig bzw. jedes Unternehmen, jede Stadt und jedes Dorf eine eigene (Immobilien-)Geschichte. Die folgenden Ausführungen müssen dieser Tatsache Rechnung tragen und können somit lediglich einen groben Ausschnitt über grundlegende historische Entwicklungen geben, die nicht jede Region und/oder jeden Branchenzweig im gleichen Maße beeinflusst haben.

Grundsätzlich stehen sich auf dem Immobilienmarkt Anbieter und Nachfrager von Immobilienobjekten gegenüber. Wie auf vielen anderen Märkten auch müssen auf dem Immobilienmarkt demnach Angebot und Nachfrage ein Gleichgewicht finden. Da der Immobilienmarkt typischerweise durch eine Vielzahl von atomistischen Anbietern und Nachfragern geprägt ist, ist dieser durch eine polypolistische Struktur gekennzeichnet.

Eine gesetzliche Definition für den Begriff Immobilie gibt es nicht. In Gesetzestexten wird die Immobilie über den Grund und Boden, also das Grundstück, definiert. Diese sehen das Gebäude dementsprechend nicht als einen rechtlich eigenständigen Bestandteil an [1].

Die Immobilienwirtschaft ist durch einen hohen Grad an Heterogenität gekennzeichnet. Dies zeigt sich nicht zuletzt an der Vielzahl von unterschiedlichen Akteuren, die sich in der Immobilienwirtschaft engagieren bzw. das Geschehen maßgeblich beeinflussen. Investoren, Projektentwickler, Finanzierer sowie die öffentliche Hand sind nur einige der Institutionen, die ihre Leistungen anbieten und dafür eine Gegenleistung fordern.

Der Immobiliensektor ist einer der größten Wirtschaftssektoren Deutschlands. Im Jahr 2006 entfielen allein 15,8 % der Bruttowertschöpfung auf das Baugewerbe, auf die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, auf Immobilienverwalter, -vermittler und -händler sowie auf Bauträger [1]. Zählt man weiterhin den Beitrag der Architekten und immobiliennahen Ingenieure, der Immobilienfinanzierer sowie sonstiger Dienstleister, wie z. B. Wirtschaftsberater und Reinigungsunternehmen, zur Bruttowertschöpfung, so beläuft sich der Gesamtbeitrag auf 18,6 % [2].

Die Entwicklung der Anlageklasse Immobilien konnte in den letzten Jahren eine sprunghafte Zunahme aufweisen. Allein auf dem Investitionsmarkt für gewerbliche Immobilien war eine Verdopplung der weltweiten Immobilientransaktionen zu beobachten [1]. Die in der Vergangenheit häufig vernachlässigte Anlageklasse stieß bei Investoren in Deutschland auf hohes Interesse, welche mit der Absicht, ihr Anlageportfolio zu diversifizieren, günstiges Fremdkapital zur Finanzierung nutzten, um im umfangreichen Maß Immobilieninvestitionen zu realisieren.

Grundlegend für eine Nutzung der Umwelt, die das System selbst in seinen wesentlichen Eigenschaften erhält und das natürliche Nachwachsen seines Bestandes ermöglicht, ist das Konzept der Nachhaltigkeit. Sein Ursprung geht zurück bis ins frühe 18. Jahrhundert. Wesentlicher Meilenstein im Hinblick auf die praktische Umsetzung des „Leitbildes einer nachhaltigen Entwicklung“ war die Rio-Konferenz 1992, die mit der Unterzeichnung der Agenda 21 ihren Abschluss fand.

Die immobilienwirtschaftliche Planung beschäftigt sich mit der Vorschau auf Entwicklungen aufgrund von eigenen Handlungen und externen Einflüssen. Gegenüber dem engeren Ansatz der Prognose beinhalten Planungen auch bewusste Entscheidungen über die Auswahl von Handlungsoptionen, die Festlegung von Notfallstrategien und die Begrenzung von Risiken. Prognosen widmen sich primär der voraussichtlichen Entwicklung des Unternehmens sowie dessen Umfeld, können also als Teil der Planungsaufgabe verstanden werden.

Größere Immobilienunternehmen bestehen aus mehreren Abteilungen bzw. Geschäftsbereichen, beschäftigen zahlreiche Mitarbeiter mit spezifischen Ausbildungsprofilen, widmen sich unterschiedlichen Projekten und nutzen bei ihrer Leistungserstellung diverse Ressourcen. Das Gesamtunternehmen kann somit als arbeitsteilige Organisation gesehen werden. Der Gesamterfolg eines Unternehmens basiert stets auf arbeitsteiligen Prozessen [1].

Die Planung und die Schaffung eines organisatorischen Handlungsgefüges sind – im Sinne der im transaktionsbasierten Ansatz stilisiert dargestellten Managementfunktionen – Vorschritte der Implementierung. Der Schritt der Implementierung umfasst im Wesentlichen die Etablierung des organisatorischen Rahmens, den konkreten Personaleinsatz sowie die Personalführung. Im Vergleich zu den beiden vorgelagerten Managementfunktionen ist der Human Factor also von entscheidender Bedeutung für den Unternehmenserfolg.

Immobiliencontrolling ist keine grundsätzlich neue Managementfunktion. Investitionsrechnungen, Budgetplanungen oder Soll-Ist-Vergleiche sind Controlling-Tools, welche in jedem Immobilienunternehmen vorzufinden sind. Dennoch ergibt sich aus neuen Anlagestrategien und international diversifizierten Portfolios ein erhöhter Bedarf an effizienten Systemen der Planung, Steuerung und Kontrolle.

In der IFRS-Rechnungslegung stehen immer dann Entscheidungen an, wenn der jeweilige Standard einen Geschäftsvorfall nicht eindeutig regelt. Dies betrifft im Wesentlichen quantitative Abgrenzungskriterien, u. a. bei der Klassifizierung von Immobilien (siehe Abschnitt 2) oder der Differenzierung in Operating- und Finanzierungsleasing (siehe Abschnitt 3), sowie die Wahlmöglichkeiten bei der Folgebilanzierung.

Das Fachgebiet der Personalwirtschaft als betriebswirtschaftliche Disziplin wurde im Rahmen der Immobilienwirtschaft bisher wenig analysiert. Die Bedeutung des Personalmanagements und personalwirtschaftlicher Entscheidungsprozesse hat in den letzten Jahren in der deutschen Immobilienwirtschaft jedoch stark zugenommen.

In allen Bereichen des Immobilienmanagements hat sich die grundlegende Erkenntnis durchgesetzt, dass Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus geplant und bewirtschaftet werden müssen. Insbesondere im Facility Management ist eine Lebenszyklusbetrachtung seit Längerem geläufig und kombiniert technische und wirtschaftliche Aspekte von Gebäuden und Anlagen (siehe Beitrag C6). Erkenntnisse hieraus werden zunehmend auch in andere Bereiche des Immobilienmanagements transportiert.

Raumplanung hat die Aufgabe der Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes. Dies basiert auf dem Grundsatz einer umfassenden nachhaltigen Entwicklung, die „die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung“ [1] gewährleistet [2].

Seit den späten 60er-Jahren wird in Wissenschaftskreisen und von politischen Aktivisten über die Endlichkeit natürlicher Ressourcen diskutiert [1]. Diese Diskussion wurde etwa ein Jahrzehnt später auf die befürchteten Folgen des anthropogenen Klimawandels ausgeweitet. 1983 begann mit der Tätigkeit der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung der globale politische Prozess zum Schutz des Klimas.

Komplexität, Multidisziplinarität und ein hohes unternehmerisches Risiko sind wesentliche Merkmale der Projektentwicklung von Immobilien. Die Kernkompetenz eines Projektentwicklers sind das multidisziplinäre Management und die Koordination von Planungs-, Bau- und Vermarktungsprozessen mit dem Ziel der Wertschöpfung. Dieses Anforderungsprofil erfordert eine vielseitige Qualifikation und ein überdurchschnittliches Maß an Erfahrung.

Der stetig zunehmende Wettbewerbs- und Kostendruck in der Bau- und Immobilienwirtschaft führte in den letzten Jahren zu immer höheren Anforderungen an die Projektentwicklung. Eine zunehmende Komplexität und immer höhere Anforderungen an die Projektbeteiligten verstärken die Notwendigkeit eines modernen, professionellen Projektmanagements. Die komplexen Interdependenzen und Abhängigkeiten zwischen Terminen, Kosten und Qualitäten werden als das „magische Dreieck“ des Projektmanagements bezeichnet (siehe Abbildung 1).

Facility Management vereint als Managementdisziplin die notwendigen Unterstützungs-(Sekundär-)Prozesse des Kerngeschäfts eines Unternehmens. Dabei stehen insbesondere die Arbeitsplatzgestaltung, der Werteerhalt und die Kapitalrentabilität im Fokus. Facility Management sorgt für einen langfristigen Erhalt oder eine Erhöhung der Vermögenswerte von Unternehmen im Kontext der Bausubstanz, Anlagen und Einrichtungen (Facilities).

Die modernen Methoden des Portfoliomanagements sind im Wertpapierbereich bereits seit langer Zeit verbreitet. Ihre Bedeutung für das Management von Immobilienportfolios wurde hingegen erst ab ca. 1990 erkannt. Der wissenschaftliche Ursprung des Portfoliomanagements ist in der Kapitalmarkttheorie und insbesondere den Forschungen des Nobelpreisträgers Harry M. Markowitz begründet.

Immobilien-Asset-Management ist ein bislang in der Fachliteratur wenig erläuterter Bereich der Immobilienwirtschaftslehre. Daher wird im ersten Abschnitt zunächst der Begriff Immobilien-Asset-Management definiert und von anderen Disziplinen der Immobilienwirtschaft, wie Investment, Portfolio- und Facility Management, abgegrenzt. Der darauf folgende Abschnitt widmet sich den Kernfunktionen bzw. den konkreten operativen Ansatzpunkten des Immobilien-Asset-Managements.

Unter betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Real Estate Management – CREM) sollen alle liegenschaftsbezogenen Aktivitäten eines Unternehmens verstanden werden, dessen Kerngeschäft nicht in der Immobilie liegt. CREM befasst sich mit dem wirtschaftlichen Beschaffen, Betreuen und Verwerten der Liegenschaften von Produktions-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen im Rahmen der Unternehmensstrategie. Die Liegenschaften dienen zur Durchführung und Unterstützung der Kernaktivitäten.

Die immobilienwirtschaftliche Forschung in Deutschland hat sich seit ihrer Begründung als eigenständige Forschungsdisziplin vor über 20 Jahren primär den Schwerpunkten Corporate Real Estate, also der Schnittstelle zwischen Unternehmen und Immobilien, und Public Real Estate Management als Schnittstelle zwischen öffentlicher Hand und Immobilien gewidmet. Die immobilienbezogene Perspektive von Privatpersonen wurde hingegen bislang weniger intensiv erforscht. Die hierzu vorliegenden wissenschaftlichen Arbeiten fokussieren häufig auf institutionell agierende Privatpersonen, wie beispielsweise die Family-Office-Forschung, und sind somit näher an professionellen Akteuren orientiert als an durchschnittlichen Privatanlegern.

Der Begriff der Immobilienanalyse umfasst eine Reihe von Teilbereichen und Aufgaben, wie in Abschnitt 1.1 beschrieben wird. Die Immobilienanalyse zählt zu den Kernfunktionen im Immobilienmanagement und insbesondere dem Immobilien-Investmentmanagement, die richtig erfasst und umgesetzt auch für weiter gehende, strategische Aufgaben befähigt. Als Teil der Grundlagen und Abgrenzung von Immobilienanalysen werden zunächst Arten von Immobilienanalysen und wesentliche Standort- und Standortentwicklungstheorien vorgestellt.

Die Theorie der Immobilienbewertung verfügt über eine Vielzahl von Bewertungsmethoden. Die klassischen Bewertungsverfahren wie Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren werden weltweit angewandt. Darüber hinaus gibt es unterschiedliche Varianten der klassischen Verfahren, Kombinationsverfahren und Verfahren, die auf spezielle Problemlösungen abzielen.

Um die Bedeutung und Notwendigkeit einer fundierten Betrachtung von Investitionen in Immobilien beurteilen zu können, sind zwei Fakten entscheidend. Zum einen stellen Immobilien mit einem allein für Deutschland geschätzten Vermögen von 9 Bio. Euro die größte Asset-Klasse der Welt dar [1]. Zum anderen bilden Investitionen das Fundament wirtschaftlicher Leistung und stellen somit als Produktionsfaktor einen entscheidenden Motor der Wirtschaft dar.

Mitte der 90er-Jahre begann eine zunehmende grenzüberschreitende Investitionstätigkeit, die eine Internationalisierung des bis dato von nationalen Akteuren dominierten Immobiliengeschäfts auslöste. Insbesondere angelsächsisch geprägte Investoren begannen, sich in dieser Phase dem deutschen Immobilienmarkt zuzuwenden. Ihre kapitalmarktorientierte Anlagephilosophie trug maßgeblich zur Wahrnehmung bei, dass Immobilien gegenwärtig als eine eigenständige Asset-Klasse – d. h. Vermögensklasse – neben Aktien und Anleihen betrachtet werden [1].

Die Notwendigkeit, Risiken zu analysieren, zu messen, zu steuern und zu überwachen, hat mit der steigenden Vielschichtigkeit der Finanz- und Immobilienmärkte drastisch zugenommen. Höhere Transaktionsvolumina, stärkerer Wettbewerb sowie das international verbundene Wirtschaftssystem stellen höhere Anforderungen an Finanz- und Immobilienmarktakteure. Zudem finden komplexe Finanzmarktprodukte Einzug, die ein hohes Maß an Unsicherheit mit sich bringen können, bedingt durch Mangel an Erfahrung und Kenntnissen der Investoren über neue und umworbene Finanzmarktprodukte.

Die Immobilie ist in Bewegung. Einst galt der deutsche Immobilienmarkt als stabil und wertbeständig. Er zeichnete sich im Grundverlauf trotz gelegentlich großer konjunktureller Ausschläge durch steigende Anlagewerte und Mieten aus. Dieser Markt befindet sich seit geraumer Zeit in einem tief greifenden Umbruch.