Rechtshandbuch Facility Management

Kernbestandteil des Facility Management-Vertrags ist das entgeltliche Betreiben und die Instandhaltung technischer Gebäudeanlagen. Diese Pflichten des „ötechnischen“ Facility Managements können auch als Facility Management im engeren Sinne bezeichnet werden. Je nach Willen der Vertragsparteien können zusätzlich weitere Leistungen in den Facility Management-Vertrag einbezogen werden. Das gilt insbesondere für Leistungen des kaufmännischen Facility Managements (zum Beispiel Vermietung) und des infrastrukturellen Facility Managements (zum Beispiel Gebäudereinigung, Pflege von Außenanlagen).

Der Facility Management-Vertrag kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen vom Auftragnehmer und Auftraggeber zustande. Fallen die Erklärungen zeitlich auseinander, wird das erste Angebot als Antrag, das zweite als Annahme bezeichnet. Nach § 145 BGB ist derjenige, der die Schließung eines Vertrages anträgt, an den Antrag gebunden, es sei denn, dass er die Gebundenheit ausgeschlossen hat. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn Auftragnehmer oder Auftraggeber ein schriftliches Angebot unterzeichnen und der anderen Vertragspartei zuschicken. Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf (§ 147 Abs. 2 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt sich die Annahmefrist des § 147 BGB aus mehreren Elementen zusammen, nämlich der übermittlung des Angebots an den Empfänger, der Bearbeitungs- und überlegungszeit des Empfängers und der Zeit für die übermittlung der Annahmeerklärung.14 Der zeitlich entscheidende Punkt ist in der Regel, welche Zeit der Angebotsempfänger zur Bearbeitung und Entscheidungsfindung benötigt. Nicht berücksichtigt wird dabei, ob der zuständige Geschäftsführer im Urlaub ist, wenn der Angebotsempfänger ein Vollkaufmann ist. Ein Vollkaufmann darf nicht allein auf Grund des Urlaubs des Geschäftsführers Geschäftsbriefe über längere Zeit liegenlassen.15 Bei wirtschaftlich bedeutenden Verträgen muss der Anbietende davon ausgehen, dass der Angebotsempfänger Zeit benötigt, das Angebot wirtschaftlich und juristisch zu prüfen oder durch Dritte prüfen zu lassen. Eine gefestigte Rechtsprechung zur Annahmefrist von Facility Management-Verträgen gibt es bislang nicht. Bei wirtschaftlich bedeutenden Verträgen dürfte die Annahmefrist jedoch in der Regel nicht unter zwei bis drei Wochen liegen.

Facility Management-Verträge, bei denen ein Vertragspartner die öffentliche Hand ist, kommen zwar auch – wie in Kapitel B dargelegt – durch Angebot und Annahme zu Stande. Dem Abschluss des Vertrages muss aber, von wenigen Ausnahmen abgesehen, eine Ausschreibung vorausgehen.

Aus dem Facility Management-Vertrag muss sich ergeben, für welches Objekt die vereinbarten Leistungen zu erbringen sind. Das Objekt muss bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Unstimmigkeiten sind – soweit möglich – durch Auslegung zu beheben. Das gilt etwa, wenn der Vertrag vorsieht, dass alle technischen Anlagen einer Liegenschaft vom Auftragnehmer gewartet werden sollen und im Leistungsverzeichnis die technischen Anlagen nur unvollständig aufgeführt sind.

Der Facility Management-Vertrag endet mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit.²³⁹ Anders als im Mietrecht (§ 545 BGB) ist eine automatische Verlängerung des Facility Management-Vertrags gesetzlich nicht vorgesehen. Eine solche Verlängerung kann vertraglich vereinbart werden.

§ 613a BGB regelt die Auswirkungen von Betriebsübergängen auf Arbeitsverhältnisse der von einem Betriebsübergang betroffenen Arbeitsnehmer. Die Vorschrift des § 613a BGB ist die einzige gesetzliche Vorschrift, die sich im Detail mit der höchst komplexen Materie bei Betriebsübergängen auseinandersetzt. Es liegt auf der Hand, dass eine einzige Vorschrift kaum in der Lage ist, befriedigende, geschweige denn abschließende, Antworten auf die Fragen zu geben, die sich im Zusammenhang mit Betriebsübergängen ergeben.

Regelungen zu den Rechtsfolgen bei Mängeln finden sich im BGB zu einzelnen Vertragstypen. Zu diesen Vertragstypen gehören insbesondere der Kaufvertrag, der Mietvertrag und der Werkvertrag. Im Gegensatz dazu hat das Dienstvertragsrecht keine besonderen Regelungen über die Rechtsfolgen einer mangelhaften Leistung. Diese gesetzliche Einteilung führt nicht dazu, dass sich sämtliche Pflichten des Facility Management-Vertrags entweder nach den Regeln des einen oder des anderen Vertragstyps, insbesondere des Dienst- oder Werkvertragsrechts bestimmen. Entscheidend für Mängelansprüche ist, welchem Vertragstyp die jeweils verletzte Pflicht zuzuordnen ist.469 Insoweit ist für Mängelansprüche die Frage nicht von Bedeutung, ob es sich jeweils im Einzelfall um einen Dienstvertrag, einen Werkvertrag oder einen gemischten Vertrag handelt.

Auf Grund der mit dem Betrieb von Gebäuden und Anlagen verbundenen Gefahren treffen den Betreiber besondere Pflichten. Es gibt öffentlich-rechtliche, zivilrechtliche und strafrechtliche Betreiberpflichten. In den Blick der ×ffentlichkeit gerieten die Betreiberpflichten in den vergangenen Jahren insbesondere durch den Düsseldorfer Flughafenbrand am 11.04.1996 und den Einsturz der Eishalle in Bad Reichenhall am 02.01.2006. Nicht nur diese tragischen Unglücksfälle zeigen, wie wichtig die Beachtung der Verkehrssicherungspflichten ist. Der Umfang der Betreiberpflicht bewegt sich in dem Spannungsfeld, dass einerseits derjenige, der in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenlage für Dritte schafft, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen treffen muss, um eine Schädigung Dritter möglichst zu verhindern, andererseits aber eine Sicherung, die jede Schädigung ausschließt, im praktischen Leben nicht erreichbar ist. Mit den einzelnen Betreiberpflichten, der Delegation von Pflichten auf Dritte, den zivil- und strafrechtlichen Haftungsfolgen, den öffentlich-rechtlichen Betreiberpflichten und Empfehlungen zur betrieblichen Sicherstellung der Einhaltung der Betreiberpflichten befasst sich das folgende Kapitel

In der Praxis des Facility Managements spielt die gerichtliche Streitbeilegung durch selbständige Beweisverfahren und Erkenntnisverfahren die bedeutsamste Rolle. Auf Grund der stets wachsenden Belastung der Gerichte und der damit verbundenen langen Dauer von Gerichtsverfahren nutzen Auftraggeber und Auftragnehmer jedoch auch zunehmend die Mechanismen einer außergerichtlichen Streitbeilegung.