Unternehmensbewertung und Grundstückskontaminationen

Die Bewältigung umweltrechtlicher Verpflichtungen, insbesondere Verpflichtungen und wirtschaftliche Nachteile aus kontaminierten Grundstücken, können über Erfolg oder Mißerfolg eines betroffenen Unternehmens entscheiden.¹ Allein die Sanierungskosten der Altlasten, von denen die meisten noch zu sanieren sind, werden in Deutschland auf 60 bis 200 Mrd. DM geschätzt und zu einem beachtlichen Teil von privaten Unternehmen aufzubringen sein.² Aufgrund des möglichen existenzbedrohlichen Ausmaßes und der regelmäßig nur sehr begrenzten oder sogar fehlenden Versicherbarkeit³ dieses unternehmerischen Risikos ist in der Betriebswirtschaftslehre seit Anfang der 90er Jahre eine intensive Diskussion über die bilanzielle Risikovorsorge von Grundstückskontaminationen, insbesondere Altlasten, geführt worden, die durch ein umstrittenes BFH-Urteil⁴ eine weitere Belebung erfahren hat.⁵

Im folgenden werden die im Zusammenhang mit kontaminierten Grundstücken stehenden Begriffe “Altlastverdachtsfläche”, “Altlast”, “Betriebslast”, “Zukunftslast” definiert und gegeneinander abgegrenzt. Das Hauptaugenmerk der Bemühungen um eine Definition sowohl von Seiten der gesetzlichen Regelungen als auch des Schrifttums gilt den beiden Begriffen der Altlastverdachtsfläche und der Altlast.

Das unternehmerische Risiko aus Grundstückskontaminationen kann neben den öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Vorschriften auch auf rechtlich unbegründeten faktischen Zwangssituationen beruhen.¹

Die Kennzeichnung von Grundstückskontaminationen als unternehmerisches Risiko erfordert zunächst eine spezifische Konkretisierung des Risikobegriffs, von dem es keine allgemein anerkannte und gültige Definition gibt.¹ In der Unternehmenspolitik kann Risiko als Möglichkeit der Verfehlung von angestrebten Unternehmenszielen angesehen werden.² Voraussetzung für die Risikoermittlung ist somit die Definition von Unternehmenszielen.

Entscheidungsträger verfolgen nicht nur monetäre Ziele, wie z.B. das Ziel der Gewinnmaximierung, sondern auch nicht-monetäre Ziele wie z.B. die Verbesserung des Umweltschutzes oder die Stärkung der Unabhängigkeit des Unternehmens. Diese Tatsache führte zur Entwicklung des Erfolgsbegriffs, der sowohl alle monetären als auch nicht-monetären Sachverhalte des Entscheidungsträgers umfaßt und den Erfolg als Ausdruck des Grades der Zielrealisation versteht.¹ Das im folgenden vorgestellte allgemeine Modell der Erfolgsermittlung basiert auf dem Grundmodell der praktisch-normativen Entscheidungstheorie.²

Ausgangspunkt der vorliegenden Arbeit waren die Fragen, wie kontaminierte Grundstücke beim Unternehmenskauf zu berücksichtigen sind und welchen Einfluß sie auf die Unternehmensbewertung nehmen können. Eine allgemeingültige Antwort auf diese Fragen kann es aufgrund der Vielzahl an möglichen grundstückskontaminationsspezifischen Verhandlungssituationen beim Unternehmenskauf und den ihnen zugrunde liegenden unterschiedlichen Erscheinungsformen von Grundstückskontaminationen nicht geben. Da ein unternehmerisches Risikopotential nicht nur von Altlasten ausgehen kann, wurden unter Grundstückskontaminationen neben Altlasten auch gefährliche Kontaminationen aus noch in Betrieb befindlichen Anlagen (Betriebslasten) sowie Gefahrverdachtsflächen verstanden, deren Gefährdungspotential noch ungeklärt ist.