Wirtschaftspolitisches Wissen für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Was ist Wirtschaftspolitik und warum ist sie für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft eine zwingende Wissensvoraussetzung? In diesem Einführungskapitel wird implizit die Antwort skizziert. Denn ohne ein Verständnis von Märkten kann ein nachhaltiges betriebliches Wirken innerhalb der Wohnungs- und Immobilienmärkte nicht gewährleistet werden. Dazu existieren einzelne Branchenmärkte nicht autark vor sich hin. Vielmehr sind verschiedene Branchen über verschiedene Märkte interaktiv verschachtelt. Eine kapitalintensive Branche wie die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist in ihrer Entwicklung beispielsweise eng mit den Finanzmärkten verknüpft. Nach einleitenden Begriffsdefinitionen und Gedanken zur Theorie der Wirtschaftspolitik (Abschn. 1.1) ist der Aufbau dieses Lehrbuchs skizziert (Abschn. 1.2). Anschließend wird weitere Lehrbuchliteratur vorgestellt, die sich exemplarisch mit dem Analysegegenstand Wirtschaftspolitik beschäftigt (Abschn. 1.3). Mit Blick auf diese Literatur wird bereits ein spezifisches volkswirtschaftliches Denken deutlich, das es kurz zu erörtern gilt (Abschn. 1.4).

Warum interveniert der Staat in diverse Branchen und mit welchen Instrumenten und Auswirkungen? Antworten liefert die Analyse der Wirtschaftspolitik. Im Weiteren werden dazu erste wirtschaftspolitische Themen erörtert. Hierbei wird noch nicht auf eine Theorie der Wirtschaftspolitik abgestellt. Vielmehr gilt es, über das Heranführen an relevante Themen die Notwendigkeit wirtschaftspolitischer Analysen aufzuzeigen. Das politisch determinierte Niedrigzinsumfeld in Deutschland (bzw. den Euro-Staaten) steht dabei im Vordergrund.

Zunächst werden Auswirkungen der Wirtschaftspolitik mit ihrer expansiven Geldpolitik auf Wohnungs- und Immobilienunternehmen thematisiert (Abschn. 2.1). Nachfolgend wird die Europäische Integration als wichtiger wirtschaftspolitischer Analysegegenstand fokussiert. Am Beispiel des EU-Austritts Großbritanniens werden dessen mögliche Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt erfasst (Abschn. 2.2). Noch deutlicher wirken staatliche Interventionen auf nationaler Ebene auf Marktentwicklungen ein und zählen deshalb zum wichtigsten Instrumentarium aktiver Wirtschaftspolitik eines Staates. Die Einführung der Mietpreisbremse wird dazu beispielhaft herangezogen (Abschn. 2.3). Wenn der Mietpreisanstieg gebremst werden soll, zielt sie auf ein höheres verfügbares Einkommen privater Wirtschaftssubjekte ab, die zur Miete wohnen. Daher ist die Einkommens- und Vermögensverteilung als Kontext der Mietpreisbremse zu diskutieren (Abschn. 2.4). Interventionen in den Markt für Wohnimmobilien vollzieht der Staat auch durch den Einsatz öffentlicher Wohnungsunternehmen. Das Ausmaß der öffentlichen Wirtschaft im deutschen Wohnungs- und damit auch Kreditmarkt gilt es deshalb kritisch zu hinterfragen (Abschn. 2.5). Weil die Finanzmärkte für die Immobilienmärkte eine wichtige Rolle spielen, gilt es im Anschluss ebenfalls, die Interdependenzen der internationalen Finanzmärkte am Beispiel der Auswirkungen der US-Geldpolitik auf die Finanzmärkte der Euro-Staaten zu hinterfragen (Abschn. 2.6). Diese ersten wirtschaftspolitischen Gedanken schließen mit Übungsaufgaben zu den angesprochenen Themenfeldern (Abschn. 2.7).

Wirtschaftspolitik fußt auf den Erkenntnissen der Wirtschaftstheorie und der Politikwissenschaften. Der hier relevante ökonomische Fokus erfordert es, auf die wesentlichen wirtschaftstheoretischen Erkenntnisse zu rekurrieren und empirisch abzugleichen (Abschn. 3.1). Dieses ökonomische Wissen der Mikro- und Makroökonomik gilt als nahezu allgemeingültig. Empirische Momente beziehen sich primär auf die Bundesrepublik Deutschland. Die Auswahl der Themen orientiert sich an deren Relevanz für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Im Weiteren wird die Wirtschaftspolitik konzeptionell betrachtet nach ihren Zielen (Abschn. 3.2) und Trägern (Abschn. 3.3). Auch hier werden jeweils Bezüge generell zur deutschen Volkswirtschaft sowie speziell zur deutschen Immobilienwirtschaft hergestellt. Das Kapitel schießt mit Übungsaufgaben zu den relevanten Themen (Abschn. 3.4).

Um Interventionsmöglichkeiten in den marktwirtschaftlichen Prozess zu erläutern, bedarf es zunächst einer Antwort auf die Frage: Warum sollte überhaupt interveniert werden und durch wen? Eine Antwort ergibt sich durch die Beschäftigung mit der Stabilitätspolitik, die deshalb zu Beginn (Abschn. 4.1) abgehandelt wird. Denn die folgenden Optionen, in den Marktprozess zu intervenieren, lassen sich in einer weiten Begriffsauslegung der Stabilitätspolitik ebenfalls unter eben diese subsumieren. Dennoch werden in diesem Lehrbuch die Wettbewerbspolitik (Abschn. 4.2) und die Verteilungspolitik (Abschn. 4.3) jeweils separat auf die Gliederungsebene der Stabilitätspolitik gehoben. Denn üblicherweise bildet die einschlägige Lehrbuchliteratur die Stabilitätspolitik nur durch Fiskal-, Geld- und Außenwirtschaftspolitik (vgl. Abschn. 4.1.1 bis 4.1.4) ab. Der Einsatz entsprechender stabilitätspolitischer Instrumente zielt nämlich direkt auf die drei wesentlichen makroökonomischen Phänomene: 1) hoher Beschäftigungsstand, 2) Preisniveaustabilität und 3) außenwirtschaftliches Gleichgewicht. Wettbewerbs- und Verteilungspolitik beeinflussen die Phänomene nur indirekt als Rahmenbedingungen marktwirtschaftlicher Prozesse. Übungsaufgaben runden wiederum die Darstellung von Interventionsmöglichkeiten ab (Abschn. 4.4).

Der deutsche Bankenmarkt ist zu einem großen Teil durch Staatswirtschaft geprägt. Im Hinblick auf die Finanzierung des deutschen Wohnungsbaukreditgeschäfts mit Firmenkunden betrug der Marktanteil allein öffentlicher Sparkassen (öffentliche Förderbanken erhöhen den Anteil der Staatsbankenwirtschaft nochmals) Ende 2016 bereits 32,4 % (Tendenz steigend; vgl. Gerpott/Knüfermann 2016, S. 24, Abb. 2). Auch die gewerbliche deutsche Wohnungswirtschaft basiert signifikant auf öffentlichen Wohnungsunternehmen.

Die durchschnittlichen Zinssätze für Wohnungsbaukredite sanken in Deutschland seit dem Jahr 2008 drastisch. Deutsche Bundesbank und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) befragen daher regelmäßig deutsche Kreditinstitute nach deren Ertragsaussichten. Laut der 2016er Befragungsergebnisse „erwarten die Institute, dass bei anhaltend niedrigen Zinsen ihre Profitabilität im Prognosezeitraum bis 2019 deutlich unter Druck geraten wird“.