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Erschienen in:
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2020 | OriginalPaper | Buchkapitel

6. Das Prämienmodell als Instrument zur Subventionierung von Wohnraum

verfasst von : Dirk Löhr

Erschienen in: Marktgerechte Erbbaurechte

Verlag: Springer Fachmedien Wiesbaden

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Zusammenfassung

Möglicherweise können aufgrund der Nachteile des Erbbaurechts (Transaktionskosten, Einschränkungen der Verfügungsrechte) auch im Rahmen des Prämienmodells ohne Subventionierung die angestrebten sozialen und städtebaulichen Ziele nicht befriedigend erreicht werden. Das Prämienmodell hat jedoch einen so starken subventionspolitischen Hebel wie keine andere Förderungsalternative. Allerdings gehen mit ihm Liquiditätsnachteile einher. Wohnungspolitische Subventionen im Rahmen des Prämienmodells sind zudem der Objektförderung zuzurechnen, die von Ökonomen im Allgemeinen kritisch beurteilt wird. Über eine Flexibilisierung der auferlegten Quoten für bezahlbares Wohnen kann jedoch die einschlägige Kritik in erheblichem Maße entkräftet werden. Diesbezüglich sind allerdings noch konzeptionelle Weiterentwicklungen nötig.

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Fußnoten
1
Das Prämienmodell würde die Zuzahlung jedoch nach ca. 33 Jahren wieder eingespielt haben (385.700 EUR ∼ 12.000 EUR jährliche Differenz zum Reduktionsmodell × 33 Jahre). Da aber das Erbbaurecht i. d. R. wesentlich länger läuft, ergibt sich beim Prämienmodell im Vergleich zum Reduktionsmodell über die Gesamtlaufzeit sogar ein deutlicher Liquiditätsüberschuss. Das Reduktionsmodell ist bezüglich der Liquiditätswirkungen also allenfalls in kurzfristiger Sicht gegenüber dem Prämienmodell überlegen.
 
2
Selbst Kritiker der Objektförderung räumen indessen ein, dass bestimmte Problemgruppen nur über Objektförderung überhaupt Zugang zum Wohnungsmarkt erhalten können (Voigtländer 2017, S. 186).
 
3
Auch an der SoBon scheiden sich die Geister: Während sie von den einen als maßgeblicher Beitrag für die Sicherung bezahlbaren Wohnens gesehen werden, kritisiert die Gegenseite u. a. die Komplexität der Modelle und die Willkür bei der Zuweisung bezahlbaren Wohnraums.
 
4
Präziser gesagt ist das die Bodenrente bzw. deren Gradient. Die Unterschiede in der Bodenrente korrespondieren mit den Mietunterschieden in den verschiedenen Lagen.
 
5
Im Übrigen führt eine flächendeckende Auferlegung von Quoten für bezahlbaren Wohnraum (z. B. über einen städtebaulichen Vertrag oder einen Bebauungsplan) auch zu niedrigeren Bodenwerten, soweit die ökonomischen Nachteile flächendeckend unzureichend kompensiert werden, die durch die geringeren erzielbaren Mieterträge entstehen.
 
6
Denkbar ist, analog zum Zertifikatehandel für CO2, auch die Festlegung einer gesamthaften Maximalquote für freies Wohnen, die durch Zertifikate unterlegt ist.
 
7
Dieser Fördermodus ist bei flexiblen Quoten notwendig, damit keine Rückabwicklung der Objektförderung notwendig wird, sobald die Quoten nicht erfüllt werden.
 
8
Auch im Einkommensteuerrecht wird nicht auf das Markteinkommen (objektives Nettoeinkommen), sondern auf das subjektive Leistungsfähigkeitsprinzip (nach Abzug von Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen) abgestellt.
 
9
Alternativ wäre auch denkbar, dass objektbezogen gewährte Einmalzuschüsse in zeitlicher Abgrenzung zusammen mit den Zertifikaten übertragen werden.
 
10
Hierdurch wird auch das Problem möglicher Rückabwicklungen von Förderungen vermieten, wenn zuvor bezuschusste Wohnungen nunmehr frei vermietet werden.
 
11
Die Subventionierung muss auf Dauer ohne Schwankungen dargestellt werden können. Die Einnahmen im Zuge der wiederkehrenden Auktion sind jedoch unsicher.
 
12
Bei Erbbaurechten wäre es rechtstechnisch möglich, die Verträge von entsprechenden umfänglichen Regelungen frei zu halten: Es müsste auf eine Sammelurkunde verwiesen werden, die den flexiblen Quotierungsmechanismus regelt und im Idealfall auch (z. B. im Rahmen städtebaulicher Verträge) Wohnraum im Volleigentum mit umfasst.
 
Literatur
Baulandkommission (Expertenkommission) „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ (2019) Empfehlungen auf Grundlage der Beratungen in der Kommission für „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ vom 02.07.2019. BMI, BBSR, DV, Berlin
Braune D (2019) Erbbaurecht: Die Partnerschaft im Praxistest (Vortrag im Rahmen der Tagung „100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ am 13. und 14.11.2019 in Frankfurt am Main, ausgerichtet vom vhw in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Erbbaurechtsverband)
GEWOS (2019) Epertise „Wohnungspolitische Potenziale des Erbbaurechts“ – Zwischenbericht. GEWOS, Hamburg
Löhr D (2019) Stakeholder Value durch kommunale Erbbaurechte. Vhw FWS 4(Juli–August):188–191
Stadt Düsseldorf (2013) Zukunft Wohnen. Ein Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt, Düsseldorf
Voigtländer M (2017) Luxusgut Wohnen – Warum unsere Städte immer teurer werden und was jetzt zu tun ist. Springer, Wiesbaden
Metadaten
Titel
Das Prämienmodell als Instrument zur Subventionierung von Wohnraum
verfasst von
Dirk Löhr
Copyright-Jahr
2020
Buch
Marktgerechte Erbbaurechte

Print ISBN: 978-3-658-28956-0

Electronic ISBN: 978-3-658-28957-7

Copyright-Jahr: 2020

DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-658-28957-7_6

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