Eigentumswohnungen als Kapitalanlage

Auch wenn die Ersparnisbildung in den vergangenen Jahren abhängig von den geringfügig gefallenen Einkommen leicht gesunken ist, steigt die Vermögenssubstanz der deutschen Haushalte ständig.

Zur privaten Vermögensbildung steht Ihnen, dem Anleger, eine Vielzahl von Anlagemöglichkeiten zur Auswahl. Die Angebotspalette reicht vom Erwerb festverzinslicher Wertpapiere, Aktien und Immobilien über Beteiligungen bis hin zu Sachinvestitionen in Gold, Gemälde oder Antiquitäten. Damit Sie in der Lage sind, die für Sie “richtige” Anlageentscheidung zu treffen, müssen Sie sich bewußt darüber werden, welche individuellen Geldanlagemotive Sie verfolgen. Der höchste ökonomische Zweck eines jeden Anlegers ist die Vermehrung des Kapitals, d.h. der Wunsch nach Rentabilität, wobei hier die unterschiedlichsten Anlagemotive ursächlich sind. Diese Anlagemotive sind einerseits von quantitativen Einflußfaktoren abhängig:

Welche Motive Anleger dazu bewegen, in Wohnimmobilien zu investieren, und welche Anlageziele speziell Immobilien-Investoren verfolgen, soll nachfolgend beschrieben werden. Dabei wird die Anlageentscheidung maßgeblich von quantitativen Faktoren, insbesondere von der persönlichen und wirtschaftlichen Situation, in der sich der Anleger befindet, beeinflußt. Bevor jedoch das Anlegerprofil des Wohnimmobilien-Investors dargestellt wird, werden die charakteristischen Merkmale einer Wohnimmobilieninvestition aus Anlegersicht aufgezeigt.

Die im Vorwort bereits angesprochenen Überlegungen und Motive für dieses Buch stellen die Grundlage für die Gliederung dar. Alle Erkenntnisse, die das Thema Eigentumswohnung als Kapitalanlage betreffen, werden mit wissenschaftlicher Exaktheit geklärt, um die Analyse sowie die Komplexität des Immobilienerwerbs knapp und operational darstellen zu können. Aus diesem Grund gliedern wir unsere Ausführungen in 3 Teile (A-C).

Der Begriff Markt ist als das regelmäßige Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage zu verstehen (vgl. GABLER Wirtschaftslexikon 1993, S. 2204).

„Anbieter am Wohnungsmarkt ist der Vertreiber von Wohnnutzung. Dieser ist zu unterscheiden vom Produzenten von Wohnraum (Anbieter von Bauleistungen) wie auch von Anbietern von sonstigen vorgelagerten Märkten wie etwa Bauland oder Finanzierungsmittel.“ (Jenkins 1991, S. 27).

„Konsument im Bereich der Wohnungswirtschaft ist in der Regel kein Individuum, sondern eine Gruppe, die als Konsumtionseinheit zu kennzeichnen ist.“ (Jenkins 1991, S. 30). D.h., daß als potentielle Mieter eher Haushalte, als beispielsweise Individuen auftreten. Dabei ist zu berücksichtigen, daß natürlich auch ein Individuum einen Haushalt darstellen kann, diesem in der Regel jedoch 2 bis 4 Personen angehören können.

Die seit ca. 1989 starke Nachfrage nach Wohnungen hat, naturgemäß, auf die Baukosten, Bodenpreise und damit auch auf die Mieten durchgeschlagen. In der öffentlichen und politischen Diskussion stehen vor allem die überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungsraten in den Ballungsgebieten (vgl. Falk 1/1991, Kap. 2.5, S. 2).

Die Standort- und Lagebewertung ist für eine Investition in Wohnimmobilien ein wichtiger Faktor, da sich heute qualitative Anforderungen an eine Wohnung nicht mehr nur auf die Ausstattungsmerkmale der Wohnung selbst, sondern zunehmend auf die Kriterien des Standortes, wie Wohnmilieu, Umweltqualität, Erreichbarkeitsbedingungen und wohnbezogene Infrastrukturangebote richten. Diese Aspekte bestimmen immer mehr den Marktwert einer Wohnung, der sich für den Anleger in der kontinuierlichen Vermietbarkeit und einer jährlichen Wertsteigerung ausdrückt.

In den letzten Jahren ist bei Kapitalanlegern nicht nur die Tendenz zu erkennen, Mittel zur echten Vermögensbildung einzusetzen, sondern auch die des Versuchs gezielt Steuern zu sparen. Hier sind Investitionen in Immobilien sehr gut geeignet, weil sie einerseits der Vermögens- und Ertragsicherung dienen, andererseits die steuerliche Progressionsspitze abbauen. Ein bedeutendes Motiv für ein Engagement in Immobilien kann sogar ausschlieβlich die Einkommensteuerersparnis sein.

Im folgenden Kapitel werden sämtliche Begrifflichkeiten für die steuerliche Abhandlung erklärt. Dazu gehören im einzelnen: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, AfA (Absetzung für Abnutzung), Anschaffungskosten, Werbungskosten, die 7 Einkunftsarten des EStR und die Einkünfte aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Ferner werden alle steuerlich relevanten Bereiche und Zusammenhänge erläutert, die das Prinzip des Verlustausgleichs begreiflich machen. Anschlieβend werden Modellrechnungen vorgestellt, mit denen Sie die Auswirkungen der Immobilien-Investition auf Ihre individuelle Steuerlast berechnen können. Die konkrete Steuerersparnis stellt das Ergebnis dieser Berechnung dar.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen vergleichsweise hohe Erwerbkosten, die fast immer die Aufnahme von Fremdmitteln in beträchtlicher Höhe erfordern, an. Dies ist der wesentliche Unterschied zwischen Immobilien bzw. Eigentumswohnungen und anderen Formen der Kapitalanlage, wie etwa Wertpapieren oder Aktien. Die gewählte Finanzierung ist deshalb für den Erfolg Ihrer Immobilieninvestition mitentscheidend. Sie sollten demnach einen erheblichen Teil Ihrer Investitionsvorbereitung auf der Suche nach dem individuell, optimalen Finanzierungskonzept verbringen, da sicher zahlreiche Finanzdienstleister Sie bei dieser Suche mit einer Fülle von Finanzierungsangeboten umwerben werden. Für Sie als Geldanleger bietet die Versicherungshypothek mit Tilgungsaussetzung und parallelem Abschluβ einer kapitalbildenden Lebensversicherung eine attraktive Alternative zum banküblichen Annuitätendarlehen.

Neben der Wahl der „besten“ Finanzierungsform ist ein Vergleich der Finanzierungskonditionen der verschiedenen Finanzierungsinstitute unerläβlich, da sich, aufgrund günstiger bzw. günstig ausgehandelter Konditionen, Finanzierungskosten in nicht geringem Maβe einsparen bzw. dämpfen lassen.

Damit Sie eine individuell maβgerechte Finanzierung zu optimalen Konditionen realisieren, werden die wichtigsten Finanzierungsziele in einer Finanzierungsplanung zusammengefaβt und durch praktische Tips ergänzt.

Aus der Sicht des Kapitalanlegers ist die Wirtschaftlichkeit meist das entscheidende Anlagekriterium zur Beurteilung der Investition.

Das Kriterium der Wirtschaftlichkeit ist bei vermieteten Wohnimmobilien, so auch bei fremdgenutzten ETW, jedoch zugleich der Faktor, der bei der Beurteilung der Immobilieninvestition die gröβte Unsicherheit mit sich bringt, da man zur Bewertung der Rentabilität auf langfristige Schätzungen der künftigen Entwicklung von Mieten, Zinsen und Immobilienpreisen zurückgreifen muβ. Infolgedessen werden Sie als Kapitalanleger zunächst die Besonderheiten der Datensammlung und der Datenprognose, die für die Kalkulation der Wirtschaftlichkeit notwendig sind, zusammenfassen und hierbei insbesondere die Daten, die prognostiziert werden müssen, berücksichtigen.

Aufgrund des umfangreichen Datenmaterials, vor allem im Hinblick auf getroffene Prognosen, gibt es vielseitige Ansatzmöglichkeiten, die Kalkulation der Rentabilität beträchtlich zu manipulieren. Aus diesem Grund ist die exakte Prüfung von Renditeberechnungen, die oft in, eigens vom Bauträger und sonstigen Anbietern, erstellten Prospekten zu finden sind, sehr wichtig, um seriöse von unsauberen Schätzungen zu unterscheiden. Darüber hinaus sind selbstständig ermittelte Renditeschätzungen, die sich auf eigene Datensammlungen und -prognosen stützen, unerläβlich.

Wie die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit Ihrer ETW aussehen kann, wird anhand einer konkreten Modellrechnung veranschaulicht. Dabei werden Steuer-, Liquiditäts- und Rentabilitätsrechungen mit unterschiedlichen Steuerprogressionen durchgeführt. Mit veränderten Prognosedaten der Mietpreis- und Objektwertentwicklung wird eine Sensitivitätsanalyse vorgenommen, um Ihnen eine abschlieβende Rentabilitätsbewertung demonstrieren zu können, die Sie ebenso auf Ihre ETW anwenden sollten.

Die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung soll Ihnen die Entwicklung der Liquidität als Überschuβ-Rendite sowie die Rentabilität nach dem Verkauf als Eigenkapital-Endrendite in Abhängigkeit vom Grenzsteuersatz und der Mietpreis- und Wertentwicklung von Wohnimmobilien deutlich machen.

An dieser Stelle muß zunächst festgehalten werden, daß Immobilienanlagen strukturelle Besonderheiten aufweisen (siehe Teil (A), Kap. 1.1 „Das Gut Wohnung“), die — spiegelbildlich zu ihren Vorzügen — auch Gefahren oder Risiken birgen (vgl. Otto 1989, S. 43).

„Der Ausdruck Liquidität bezeichnet die Eigenschaft von Vermögensobjekten, mehr oder weniger leicht, als Zahlungsmittel verwendet oder durch Verkauf oder Abtretung in ein Zahlungsmittel umgewandelt werden zu können.“ (Thiele 1977, S. 33). Als absolute Liquidität bezeichnet man „ ...die Nähe eines Gutes zum Geldstadium.“ (Bestmann/Beyer 1989, S. 248). Diese absolute Liquidität zielt im konkreten Beispiel auf die Eigenschaft der Wohnung, in Geld umgewandelt werden zu können, ab.

Bevor ein Investor eine Entscheidung für eine bestimmte Anlageform trifft, werden von ihm Informationen über die verschiedenen Anlageformen gesammelt und anschlieβend bewertet. Interessiert er sich auch für Immobilien, spielt dabei die Frage, ob auf dem Wohnungsmarkt überhaupt eine Nachfrage besteht und, wenn ja, welche Art von Wohnungen vorwiegend nachgefragt bzw. benötigt werden, eine wichtige Rolle (siehe Teil(A) „Wohnungsmarktbetrachtung“).

Haben Sie sich dafür entschieden, Ihr Geld in eine neuerstellte ETW zu investieren, beginnt für Sie damit der zusätzliche, immobilienanlagenspezifische Informations- und Arbeitsaufwand. Die bisherigen Ausführungen spiegeln den Umfang des Informations- und Arbeitsaufwandes beim Kauf einer ETW als Kapitalanlage wieder. Dieser zusätzliche Aufwand besteht darin, sich über alle bisher — vor allem in Teil (B) — untersuchten Punkte Klarheit zu verschaffen, d.h. sich ausreichend zu informieren und zu verwertbaren Ergebnissen zu kommen. Die Ergebnisse dieser Informationssammlung sind vor allem für die Auswahl: des Objektes, des Anbieters, des Finanzierungsangebotes und des Mieters erforderlich, um die Risiken (siehe Teil (C), Kap. 1 „Risiko und Sicherheit“ ), falsche Entscheidungen zu treffen, zu minimieren.

Darüber hinaus müssen Sie sich über die eigentumsrechtlichen Besonderheiten beim Teileigentum von ETW klar werden. Schlieβlich haben Sie als Eigentümer die Verwaltungs- und Erhaltungsmaβnahmen, die bei einer Wohnimmobilieninvestition spezifisch sind, zu beachten.

Die Auswahl, der Kauf, die Verwaltung und die Verauberung von Eigentumswohnungen ist umstandlich und mit erheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden .