5. Einzelne Elemente der Vertragsgestaltung

Vgl. hierzu auch Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 144 ff.; Döser, NJW 2000, 1451 ff.; Langenfeld, Vertragsgestaltung, 40 f., vgl. dazu auch im Folgenden.

Vgl. Zankl, 122; Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 145.

Vgl. Langenfeld, Vertragsgestaltung, 41; OLG München, Urt. v. 02.05.1994 – 2 UF 1322/93.

Vgl. hierzu und den dortigen Besonderheiten Döser, NJW 2000, 1451, 1453; vgl. auch Langenfeld, Vertragsgestaltung, 40 f., dazu auch im Folgenden.

Anm.: So kann es sein, dass vorliegend etwa nicht ein bestimmtes Landesdenkmalschutzgesetz Anwendung findet (bei bundeslandübergreifenden vertraglichen Pflichten o. ä.) und der vertraglich verwendete Begriff „Denkmal“ erst durch diese definitorische Verknüpfung eine bestimmte Bedeutung, nämlich des in Bezug genommenen bestimmten Gesetzes, erhält.

Anm.: Neben den Rechtsbedingungen (vgl. Rövekamp, in: BeckOK BGB, § 158 Rn. 9) sind dies insbesondere die Gegenwarts- oder Vergangenheitsbedingungen (vgl. BayObLG, Urt. v. 05.12.1966 – BReg. 1a Z 32/66). Zweifelhaft ist auch, ob die §§ 158 ff. BGB gelten, wenn der zur Bedingung gemachte Umstand ausschließlich vom Willensentschluss eines der Beteiligten abhängen soll, ein Fall der sogenannten Potestativbedingung (Rövekamp, in: BeckOK BGB, § 158 Rn. 11 m. w. N.). Insbesondere auf den häufigen Fall der Rechtsbedingungen sind die §§ 158 ff. BGB – auch durch ihre Erwähnung im Vertrag wird die Rechtsbedingung nicht zu einer rechtsgeschäftlichen – weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar (vgl. RG, Urt. v. 02.03.1934 – III 117/33; BGH, Urt. v. 11.02.2004 – XII ZB 158/02). Rechtsbedingungen liegen vor, wenn die Voraussetzungen für das Zustandekommen und die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts auf gesetzlichen Vorschriften beruhen, wie etwa in dem Falle, dass ein Vertrag kraft gesetzlicher Anordnung der behördlichen Genehmigung oder der Zustimmung eines Dritten bedarf, vgl. hierzu Rövekamp, in: BeckOK BGB, § 158 Rn. 9 m. w. N.

Anm.: Hierbei handelt es sich etwa um Beweggrund, Rücktrittsvorbehalt oder Auflage.

Das formelle Grundbuchrecht verträgt solche Unsicherheiten nicht.

Anm.: Vergegenwärtigen Sie sich für die Ausgangskonstellation folgende grundsätzliche Beweislastverteilung: Hinsichtlich des Eintritts einer aufschiebenden Bedingung trifft grundsätzlich denjenigen die Beweislast, der seinen Anspruch aus dem bedingten Geschäft herleitet (BGH, Urt. v. 29.06.1981 – VII ZR 299/80). Gleiches gilt für denjenigen, der unter Berufung auf den Eintritt einer auflösenden Bedingung ein Recht für sich beansprucht (BGH, Urt. v. 23.03.1966 – Ib ZR 14/64). Dementsprechend trägt auch diejenige Partei die Beweislast für einen unbedingten Vertragsabschluss, die den geltend gemachten Anspruch darauf stützt (RG, Urt. v. 30.01.1924 – I 930/23; BGH, Urt. v. 10.06.2002 – II ZR 68/00; Westermann, in: MüKoBGB I, § 158 Rn. 49; Ellenberger, in: Palandt, Einf. v. § 158 Rn. 14; a. A. – vom Beklagten zu beweisende Einwendung – Wolf, in: Soergel, Vor § 158 Rn. 40 f.).

Anm.: Wie oben bereits angedeutet, sind etwa im Grundstücksverkehr Bedingungen weniger gebräuchlich, weil sie sich allenfalls auf den schuldrechtlichen Teil beziehen können. Vgl. Sie hierzu nochmals § 925 Abs. 2 BGB für die Auflassung.

Anm.: Für eine Option beziehungsweise einen Optionsvertrag hat sich tatsächlich bislang keine eindeutige Gestaltungsform herausgebildet. Letzten Endes ist an dieser Stelle für Ihre praktische Arbeit nur wichtig, dass Sie die verschiedenen hiervon erfassten Konstruktionen kennen.

Anm.: Da es sich um eine Vorstufe der Option handelt (Vgl. Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 136 f.), wird dieser nicht hier, sondern als Besonderheit in der Vertragsgestaltung unter Abschn. 5.3.1 behandelt.

Anm.: Bei diesem hängt es lediglich vom Willen des Verpflichteten ab, das Geschäft gelten zu lassen, vgl. Sie hierzu bereits den Verweis und die Ausführungen in Fn. 10.

Vgl. zum Ganzen auch das abschließende Beispiel unter Abschn. 5.2.3.4 sowie die Ausführungen bei Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 134 f., dazu auch im Folgenden.

Anm.: Allerdings hat der Notar hier kritisch zu prüfen, ob der materiell Betroffene hierdurch nicht um die mit der Beurkundung verbundene Aufklärung gebracht wird.

Vgl. zum dispositiven Charakter von § 323 BGB RG, Urt. v. 13.10.1905 – II 57/05; RG, Urt. v. 20.05.1922 – II 685/21; BGH, Urt. 06.02.1954 – II ZR 176/53; BGH, Urt. v. 28.09.1984 – V ZR 43/83.

Vgl. Schmidt, in: BeckOK BGB, § 323 Rn. 3. m. w. N. Danach erscheint angesichts der Leitbildfunktion des § 323 BGB insbesondere problematisch, inwieweit in AGB das Rücktrittsrecht von einem Vertretenmüssen des Verwenders abhängig gemacht werden kann, vgl. hierzu auch eingehend Canaris, FS Ulmer, 1073, 1090 f. m. w. N.

Zur Erläuterung: Hier – wie im Übrigen in zahlreichen Immobilienkaufverträgen – liegt tatsächlich ein begründeter Anwendungsfall einer Präambel vor, da sich aus dieser der Gesamtkontext der weiteren Regelungsgegenstände, insbesondere die Motivation zu dem beurkundeten Immobilienkaufvertrag, zweifelsfrei ergibt. Vgl. Sie hierzu bitte eingehend Abschn. 5.2.1.

Anm.: Dies ist beim Kaufvertrag anders als bei der Auflassung! Weshalb diese hier nicht im Angebot enthalten sein darf!

Anm.: Vorteil dieser Variante ist, dass nach dem 31. Dezember 2015 der V zwar nicht mehr an seine Willenserklärung gebunden ist, aber sich ändernde Umstände, die nunmehr für eine Verlängerung der ursprünglich zwischen den Parteien vereinbaren Frist sprechen, Berücksichtigung finden können: Es bedarf bei einer Annahme nach dem 31. Dezember 2015 keiner neuen Beurkundung des Angebotes. Dies bedeutet neben der höheren Flexibilität auch eine (mögliche) deutliche Kostenersparnis (Beurkundungskosten!).

Anm.: Hier machen Sie von der Möglichkeit des § 151 BGB Gebrauch, vgl. vertiefend hierzu Abschn. 5.2.8.

Anm.: Dies wird teilweise mit der Begründung bestritten, der Annehmende könne hierauf verzichten. Hierauf sollten Sie sich als Vertragsjurist jedoch vor dem Hintergrund größtmöglicher Rechtssicherheit nicht einlassen.

Anm.: Diese wird durch Kündigung gem. § 723 BGB aufgelöst und nach Maßgabe der §§ 730 ff. BGB abgewickelt, soweit der Gesellschaftsvertrag keine Fortsetzungsklausel im Sinne von § 736 Abs. 1 BGB enthält. In diesem Falle führt die Kündigung nicht zur Auflösung, sondern zum Ausscheiden des Kündigenden unter Fortbestand der Gesellschaft zwischen den übrigen Gesellschaftern. Vgl. Sie im Gegensatz hierzu die Regelungen zur OHG in § 131 Abs. 3 Nr. 3 HGB.

Anm.: Etwa zu der von den Parteien initial an und für sich unerwünschten Aufrechnungsmöglichkeit, vgl. § 215 BGB.

Anm.: Gegebenenfalls auch die ergänzende Vertragsauslegung, beides mit ungewissem Ausgang, vgl. zu den Fallgruppen und möglichen „Gefahren“ Lorenz, in: BeckOK BGB, § 313 Rn 34–67; ggf. hat auch das befindende Gericht eine dem Parteiwillen entsprechende Lösung im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu finden, vgl. BGH, Urt. v. 30.10.1974 – VIII ZR 69/73; BGH, Urt. v. 25.01.1967 – VIII ZR 206/64; BGH, Urt. v. 02.02.1983 – VIII ZR 13/82.

Anm.: Daneben kommen natürlich noch weitere Sicherungsmittel – je nach Betätigungsfeld gerade auch als Standardbausteine – in Betracht, wie etwa Aufrechnungs- und Zurückhaltungsverbote (zu beachten sind hierbei etwa §§ 390–395, 556b BGB sowie AGB-rechtlich insbesondere § 309 Nr. 3 BGB), die Verarbeitungsklausel (vgl. § 950 BGB) oder die Treuhand, der besondere Bedeutung zur Sicherung der Vertragsabwicklung beim Grundstückskauf zukommt. Wollte man an dieser Stelle jedoch versuchen, alle Sicherungsmechanismen darzustellen, würde dies den Rahmen dieses Lehrbuches sprengen. Ich habe mich daher auf die für Sie aus meiner Sicht gerade in der anfänglichen Praxis wichtigsten beschränkt.

Es handelt sich um eine Prozesshandlung, auf die die Vorschriften des materiellen Rechts grundsätzlich keine Anwendung finden, vgl. BGH, Urt. v. 01.02.1985 – V ZR 244/83, (ständige Rechtsprechung); jüngst wieder BGH, Urt. v. 20.03.2008 – IX ZR 2/07; BGH, Urt. v. 29.05.2008 – V ZB 6/08; BGH, Urt. v. 17.04.2008 – V ZB 146/07; Wolfsteiner, in: MüKoZPO II, § 794 Rn. 143.

Ständige Rechtsprechung, vgl. etwa BGH, Urt. v. 01.02.1985 – V ZR 244/83; BGH, Urt. v. 20.03.2008 – IX ZR 2/07; vgl. auch Wolfsteiner, in: MüKoZPO II, § 794 Rn. 143; a. A. Wagner, Prozessverträge, 779.

Vgl. Wolfsteiner, in: MüKoZPO II, § 794 Rn. 201 ff.; Hoffmann, in: BeckOK ZPO, § 794 Rn. 48 ff. jeweils m. w. N.

Vgl. Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 150 ff.; Langenfeld, Vertragsgestaltung, 65 f.

Anm.: Das PrKG stellt zugleich ein schönes Beispiel für ein Verbotsgesetz mit Ausnahmevorbehalt dar.

Vgl. Sie bitte für Preisanpassungsklauseln, die gegen das AGB-Recht verstoßen etwa BGH, Urt. v. 01.02.1984 – VIII ZR 54/83; BGH, Urt. v. 12.07.1989 – VIII ZR 297/88.

Anm.: Eine sehr hilfreiche Internetadresse zur Bewältigung dieser Aufgabe finden Sie auf www.​basiszins.​de. Hier finden Sie die gesammelten Basiszinssätze der letzten Jahre und „Hilfestellungen“ zu der Frage, welche Tage eigentlich in die Zinsberechnung einbezogen werden. Daneben verfügt die Seite über einen übersichtlichen Zinsrechner.

Vgl. etwa BGH, Urt. v. 20.01.2000 – VII ZR 46/98; OLG Celle, Urt. v. 22.03.2001 – 13 U 213/00; OLG Rostock, Urt. v. 08.03.2004 – 3 U 118/03.

Vgl. BGH, Urt. v. 23.06.1988 – VII ZR 117/87; Grüneberg, in: Palandt, § 339 Rn. 1.

Ständige Rechtsprechung, vgl. etwa BGH, Urt. v. 18.12.1986 – IX ZR 11/86; jüngst wieder BGH, Urt. v. 30.03.2010 – XI ZR 200/09; Lackmann, in: MusielakZPO, § 794 Rn. 30; abweichend Wolfsteiner, in: MüKoZPO II § 794 Rn. 130 f., 261 ff., „der eine schuldrechtliche causa für die prozessuale Unterwerfung konstruiert und diese einer AGB-Kontrolle unterwirft. Dies ist aber wegen der prozessualen Natur der Unterwerfungserklärung zweifelhaft.“ Hoffmann, in: BeckOK ZPO, § 794 Rn. 58, dort auch vertiefend m. w. N.

Bei einer Garantie verspricht der Schuldner für die Erfüllung bestimmter Leistungsmerkmale einzustehen. Dieses Einstehen kann zwar der Rechtsfolge nach einem pauschalierten Schadensersatz oder einer Vertragsstrafe gleichkommen. Jedoch ist die saubere Abgrenzung notwendig, da die Garantie verschuldensunabhängig in den Verantwortungsbereich des Schuldners fällt, während die schadensrechtlichen Instrumente nach allgemeinen Grundsätzen verschuldensabhängig bleiben.

Anm.: Dies gilt auch, wenn dies ggf. nach objektiver Betrachtungsweise als Mangel zu verstehen ist, etwa nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB. Denn die weiteren Fehlerbegriffe des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB gelten nur subsidiär.

Anm.: Achten Sie hier unbedingt (nochmals) auf die Besonderheiten beim Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB.

Anm.: Derartige Haftungsbeschränkungen stellen auch etwaige Einschränkungen von Mängelrechten dar.

Anm. Vergleichen Sie hierzu auch schon die 2. Lösungsvariante in Abschn. 5.2.3.4.

OLG Oldenburg, Urt. v. 27.03.1992 – 11 U 113/91; Wurmnest, in: MüKoBGB II, § 308 Rn. 5; Coester-Waltjen, in: Staudinger, BGB, II, § 308 Rn. 6.

Unwirksam nach dem Grundsatz des Verbots der Beweiserleichterung nach § 309 Nr. 12 BGB ohne Wertungsmöglichkeit ist daher jedwede Änderung der sich aus Gesetz oder Richterrecht ergebenden Beweislast zum Nachteil des Kunden, vgl. Wurmnest, in: MüKoBGB II, § 309 Nr. 12 Rn. 6. Dies wird durch § 308 Nr. 6 BGB punktuell gelockert, indem die Fiktion des Zugangs in AGB nur bei Erklärungen des Verwenders von besonderer Bedeutung unwirksam ist, vgl. hierzu Wurmnest, in: MüKoBGB II, § 309 Nr. 12 Rn. 5 sowie Rn. 4 vertiefend zum Verhältnis zu § 308 Nr. 5 BGB, der einen gewissen Bewertungsspielraum dafür eröffnet, dass der Verwender die Abgabe der erwarteten Erklärungen in AGB fingiert.

Vgl. Langenfeld, Vertragsgestaltung, 60 f.; Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 84 f., vgl. dazu auch im Folgenden.

Vgl. BGH, Urt. v. 04.06.1975 – VIII ZR 243/72; BGH, Urt. v. 21.10.1964 – VIII ZR 64/63.

Vgl. BGH, Urt. v. 16.11.1987 – II ZR 111/87; BGH, Urt. v. 14.07.1986 – II ZR 249/85; BGH, Urt. v. 20.11.1975 – III ZR 112/73; BGH, Urt. v. 04.07.2013 – III ZR 52/12

Vgl. etwa nur die unterschiedlichen exemplarisch aufgeführten Klauseln bei Langenfeld, Vertragsgestaltung, 61 und Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 85.

Anm.: Das UN-Übereinkommen über Verträge über den internationalen Warenkauf CISG („United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods“) ist in Deutschland am 01.01.1991 in Kraft getreten. Die Regelung wird „Opt Out“ genannt, da durch (aktive) Rechtswahl die Anwendung des CISG ausgeschlossen werden kann, was praktisch sehr oft geschieht und teils allein aus Unkenntnis unterlassen wird. Das Gegenteil zur „Opt Out-Regelung“ wäre eine „Opt In“-Regelung.

Zu den Ausnahmen vgl. Sie bitte oben.

Vgl. Sie bitte hierzu die Ausführungen unter Abschn. 2.​5.​2.​2, in dem ich Ihnen den Grundsatz der Formfreiheit und die Grundzüge der im Allgemeinen Teil des BGB geregelten Formvorschriften erläutert habe m. w. N., vgl. dazu auch im Folgenden.

Vgl. BGH, Urt. v. 21.09.2005 – XII ZR 312/02; 104, BGH, Urt. v. 15.06.1988 – VIII ZR 316/87).

Vgl. (BAG, Urt. v. 20.05.2008 – 9 AZR 382/07; OLG Rostock, Urt. v. 19.05.2009 – 3 U 16/09).

Zumal es trotz sorgfältiger Prüfung, etwa bei Fehlen einer höchstrichterlichen Rechtsprechung in betroffenen Teilbereichen, schwierig sein kann, die Rechtslage abschließend zu beurteilen. Hinzu kommt besonders bei Verträgen mit Dauerwirkung, die stark in die Zukunft gerichtet sind, stets die immanente Gefahr sich ändernder Rechtslagen (auch Rechtsprechungsänderungen).

Vgl. etwa nur die unterschiedlichen exemplarisch aufgeführten Klauseln bei Langenfeld, Vertragsgestaltung, 68 f. und Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 157 f., vgl. dazu auch im Folgenden.

Auch dann ist die Gesamtnichtigkeit zwar nicht ausgeschlossen, die Beweislast für die Gesamtnichtigkeit liegt aber bei demjenigen, der sich darauf beruft. Die salvatorische Klausel schließt also Gesamtnichtigkeit nicht generell aus, vgl. dazu bereits BGH, Urt. v. 24.09.2002 – KZR 10/01; BGH, Urt. v. 04.02.2010 – IX ZR 18/09; BGH, Urt. v. 15.03.2010 – II ZR 84/09: „Amtl. Leitsatz: Eine salvatorische Erhaltungsklausel, mit welcher die dispositive Regelung des § 139 BGB wirksam abbedungen worden ist, schließt eine Gesamtnichtigkeit zwar nicht aus, führt aber zu einer Umkehrung der Vermutung des § 139 BGB in ihr Gegenteil. Die Nichtigkeit des gesamten Vertrages tritt nur dann ein, wenn die Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts trotz der salvatorischen Klausel im Einzelfall durch den durch Vertragsauslegung zu ermittelnden Parteiwillen nicht mehr getragen wird.“

Vgl. BGH, Urt. v. 06.04.2005 – XII ZR 132/03; Stadler, in: Jauernig BGB § 306 Rn. 4 m. w. N., danach ist § 306 Abs. 2 BGB nur durch Individualabrede (§ 305b), nicht jedoch durch formularmäßige salvatorische Klausel abdingbar.

Soweit die Urkunde aus mehreren Blättern besteht, muss ihr Zusammenhang kenntlich gemacht werden, was etwa durch bloße Verbindung der einzelnen Blätter, bspw. durch Heften, Ösen oder Verleimen, geschehen kann, vgl. zum Ganzen eingehend Wendtland, in: BeckOK BGB, § 126 Rn. 5, dazu auch im Folgenden. Zwingend erforderlich ist eine solche feste körperliche Verbindung jedoch nicht, vielmehr kann bspw. auch die Paginierung der einzelnen Blätter, die fortlaufende Nummerierung einzelner Vertragsbestimmungen oder eine einheitliche graphische Gestaltung des äußeren Erscheinungsbildes der Urkunde in Zusammenhang mit einer logischen Textfolge ausreichend sein, vgl. hierzu etwa OLG Koblenz, Urt. v. 22.08.2013 – 1 U 1314/12, für die inhaltliche Bezugnahme, soweit sich hieraus die Zusammengehörigkeit einer mehrseitigen Urkunde ergibt, vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 – VIII ZR 99/03; BGH, Urt. v. 24.09.1997 – XII ZR 234/95. Dieser Grundsatz gilt auch für die Fälle, in denen hinsichtlich eines wesentlichen Vertragsbestandteils auf eine andere Urkunde Bezug genommen werden soll und eine solche Bezugnahme auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände an und für sich nicht den inhaltlichen Anforderungen an die Einhaltung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses genügt, vgl. BGH, Urt. v. 18.12.2002 – XII ZR 253/01; vgl. auch Lindner-Figura, NJW 1998, 731, 732.

Vgl. BGH, Urt. v. 06.06.1986 – V ZR 67/85; BGH, Urt. v. 18.12.1981 – V ZR 233/80; BGH, Urt. v. 01.07.1970 – IV ZR 1178/68; RG, Urt. v. 15.06.1942 – V 132/41; OLG Brandenburg, Urt. v. 19.07.2007 – 5 U 192/06; OLG Stuttgart, Urt. v. 28.02.2008 – 7 U 167/07.

Vgl. Langenfeld, Vertragsgestaltung, 63; Schmittat, Einführung in die Vertragsgestaltung, 154.

Vgl. explizit hierzu auch das zweite Fall in Abschn. 6.​2 zum Gesellschaftsrecht nebst Erläuterungen.

Vgl. Pöggeler, JA 1995, 641, 642 f.; Wagner, JuS 1997, 690, 692 jeweils m. w. N.

Anm.: Der eigentliche Mietvertrag und die diesbezüglich korrespondierenden schuldrechtlichen Pflichten würden bezogen auf das hiesige Anliegen den Umfang der Darstellung sprengen.

Es bedarf einer Neubestellung für den weiteren Gläubiger, da die Abtretung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht möglich ist. Das Recht hierauf ist jedoch vormerkungsfähig, somit kann eine dingliche Absicherung erfolgen. Der Rechtsnachfolger ist zu diesem Zeitpunkt regelmäßig nicht namentlich benannt und bekannt, so dass regelmäßig ein – Benennungsrecht – wie oben formuliert – verwandt wird. Dabei könnte im Beispielsfall anstelle des I auch die B als finanzierende Bank Gläubigerin dieses Benennungsrechts sein.

Vgl. Sie hierzu das obige Beispiel der gestuften Beurkundung im Fall „Ja, aber nur unter der Bedingung, dass.“ Abschn. 5.2.3.4.