18. Factory Outlet Center in Deutschland und Europa

Zwischen den Jahren 2003 und 2012 erhöhte sich die Zahl der FOC-Standorte in Italien von 4 auf 22 (+450 %) und die gesamte FOC-Verkaufsfläche von ca. 74.700 qm auf ca. 455.375 qm (+510 %).

Hierbei ist zu beachten, dass Outlet Center – anders als vielfach behauptet – sich in ihrer wirtschaftlichen Performance nicht antizyklisch verhalten, sondern lediglich eine höhere Krisenresistenz haben, d. h. Phasen eines konjunkturellen Abschwungs und eine damit häufig parallel laufenden Konsumzurückhaltung der Verbraucher haben zunächst kaum Rückwirkungen auf Outlet Center, während andere Vertriebsformen des Einzelhandels mit Umsatzrückgängen konfrontiert sind.

So finanziert die Eurohypo AG das derzeit in Bau befindliche Outlet Center in Soltau (D). Im Konsortium mit drei weiteren Banken stellte die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) im Jahre 2011 die Finanzierung zur Erweiterung des Outlet Centers La Vallée Village bei Paris (F) zur Verfügung. Im selben Jahr finanzierte ebenfalls ein deutsches Konsortium von Hypothekenbanken eine Umschuldung des Wertheim Outlet Village bei Würzburg (D) und im Jahre 2012 beteiligte sich die Deutsche Pfandbriefbank an der Umfinanzierung des La Roca Outlet Village, nördlich von Barcelona (E). Diese Beispiele deutscher Hypothekenbanken können auch auf Banken anderer europäischer Länder übertragen werden (z. B. die österreichische Raiffeisen Bank, welche Outlet Center in Ungarn und Italien finanzierte).

Bei sog. „Markendächern“ (auch „Company Stores“ genannt) erfolgt die Präsentation und der Verkauf der Waren von nur einer Marke bzw. eines Herstellers in der jeweiligen Ladeneinheit. Entsprechend ist auch die Firmierung (Namen und Logo) des jeweiligen Outlet Stores sowie die Ladengestaltung analog zum Corporate Identity der Marke gehalten. Von den „Markendächern“ können die sog. „Sortimentsdächer“ unterschieden werden, d. h. innerhalb eines Outlet-Stores erfolgt die Präsentation und der Verkauf von Waren einer Art (z. B. Schuhe) verschiedener Marken oder Hersteller unter einem nicht mit einer Marke verbundenen Namen (z. B. Designer Shoes) (Will 2007, S. 259).

So wurden in der Vergangenheit bei im Rahmen von Genehmigungsverfahren zur Ansiedlung von Outlet Centern erstellten Auswirkungsanalysen immer wieder solche Daten zur räumlichen Besucherherkunft als Analogieverfahren von einem Standort auf einen anderen übertragen. Dies führte nicht immer zu einer sachgerechten und realistischen Bewertung des jeweiligen Vorhabens.

ecostra-Berechungen auf Basis vorliegender Umsatzdaten von in Betrieb befindlichen Outlet Centern.

Bei einem besonders hohen Anteil von Premiummarken (bzw. Top- oder A-Marken) kann die Größenordnung dieser „kritische Masse“ auch in gewissem Umfang niedriger liegen.

Hierbei handelt es sich allerdings um spezialisierte Sortimente, wie z. B. regionale Lebensmittelspezialitäten, Feinkost, Schokolade o.Ä.

Die Basismiete beläuft sich bei FOC-Standorten in Westeuropa im Durchschnitt in etwa auf 25 bis 30 EUR/qm im Monat und kann bei erfolgreichen, gut im Markt positionierten FOC auf Werte von über 60 EUR/qm im Monat steigen, die Umsatzmiete bewegt sich in einer Größenordnung von ca. 8–12 % vom Umsatz und kommt dann zum Tragen, wenn diese den Betrag der Basismiete überschreitet. Die Basismiete erhöht sich üblicherweise durch eine mietvertraglich fixierte jährliche Indexierung (z. B. 2,5 % p. a.) oder um eine Anhebung auf 80 % oder 90 % der im jeweiligen Vorjahr zu zahlenden Umsatzmiete (sog. „ratchet“-Regelung), was dazu führt, dass ökonomisch erfolgreiche Phasen sich nachhaltig auf die Höhe der Mieteinnahmen auswirken. Bei FOC-Standorten in Osteuropa schwankt die Basismiete nach vorliegenden Informationen je nach Projekt, Mietfläche und Branche zwischen ca. 6,50–21 EUR/qm im Monat.

Dabei haben Mieter grundsätzlich kein Mitspracherecht, wie die Werbegelder verwendet werden (sog. „diktatorisches Prinzip“). Auch ist es den Mietern nicht gestattet eigenständige Werbemaßnahmen für den Outlet Store durchzuführen.

Entsprechend sollte der Vermieter nach spätestens zehn Jahren in der Lage sein, auf Marken mit „Ablaufdatum“ entsprechend zu reagieren.

Indirekte Incentives können auch durch niedrige Mietansätze usw. gegeben sein. Hier gilt jedoch grundsätzlich, dass der Einsatz von Incentives – wenn irgend möglich – nicht über niedrigere Mietansätze „kompensiert“ werden sollte. Der Einsatz von – z. T. sehr hohen – Baukostenzuschüssen ist aus Eigentümersicht die weitaus sinnvollere Strategie, da der hieraus resultierende Hebel (Leverage-Effekt) enorm sein kann.

Anders stellt sich die Sachlage bei Anbietern aus der Systemgastronomie (z. B. Nordsee, Lavazza, McDonalds) dar; hier sind mietfreie Zeiten bzw. Baukostenzuschüsse ebenfalls durchaus üblich.