Projektentwicklung im CRE-Management

Projektentwicklung (PE) und Corporate Real Estate (CRE) — zwei Begriffe von häufig schillernder Ungenauigkeit und mangelnder Transparenz.

Der Anteil des Immobilienvermögens von Unternehmen beträgt je nach Wertansatz in vielen Fällen mehr als 50% des Gesamtvermögens, und die mit ihm verbundenen immobilienspezifischen Kosten bilden nach denen des Personals den größten Kostenfaktor mit 5–10% des Gesamtumsatzes.

Der Projektbegriff hat seinen Ursprung im technischen Bereich, insbesondere in bezug auf die Realisierung von Großvorhaben im Anlagenbau sowie in der Luft- und Raumfahrt. Heute findet er aber auch in nicht technischen Aufgabenfeldern, wie bei Investitionsvorhaben, Informationssystemen oder neuartigen Produkten, Verwendung. Allerdings herrschen speziell in der Immobilienbranche unterschiedliche und teilweise abstrakte Vorstellungen hinsichtlich der Bedeutung und Funktion dieses Begriffs. Allein beim Literaturstudium begegnen dem Leser eine Vielzahl von nicht einheitlich verwendeten, ja selbst inhaltlich voneinander abweichenden Definitionen der Projektentwicklung. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, daß der englischsprachige Begriff „Development“ synonym für Projektentwicklung verwendet wird.

Der Grundgedanke ist in den USA entstanden. Auslöser war der rückläufige Umsatz eines Büromöbelherstellers. Er erkannte, daß es einen Zusammenhang zwischen dem Arbeitsumfeld, der Motivation und der Produktivität der Büromitarbeiter gab und versuchte dies zu beeinflussen. Die erste Konferenz über die Wirkung der Facilities auf die Produktivität wurde in den USA 1978 gehalten. Mitte der 8oer Jahre wurde Facility Management in Deutschland eingeführt. Heute gibt es die verschiedensten Verbände, wie z. B. IFMA (Internationale FM Association) oder GEFMA (Deutscher Verband für Facility Management).

Im Gegensatz zu der Systematik des Facility Managements hat das Leistungsbild der Projektsteuerung keine unmittelbare Konvergenz zu dem Maßnahmenkatalog einer Projektentwicklung. Projektsteuerung umfaßt zwar ebenfalls den Aspekt der Projektvorbereitung (gemäß Abb.15), jedoch sind hierbei die Koordinierungs-, Kontroll- und Überwachungsfunktionen von Qualität, Kosten und Terminen grundsätzlich in Bezug zu einer realen Baumaßnahme zu sehen.

Anstoß für jede Projektentwicklung ist die Projektidee, die ihre Wurzeln in einer Vielzahl von unterschiedlichsten Interessengruppen haben kann. Beispielhaft seien hier Grundstückseigentümer, Banken, Bauunternehmen, Architekten, Makler, gewerbliche und industrielle Unternehmen oder kommunale Verwaltungen aufgeführt. Eine Umfrage des Lehrstuhles Bauwirtschaft an der Bergischen Universität Wuppertal ergab (gemäß Abb. 16), daß neben den Kontakten mit Auftraggebern, Architekten, Behörden und Maklern, intensive Marktbeobachtungen, intuitive Ideen oder auch Mitarbeiteranregungen als wichtige Quellen für Projektideen in Frage kommen.

Zyklische Auf- und Abwärtsbewegungen des Immobilienmarktes und des jeweiligen Nutzersektors sollten schon in der Anfangsphase ihrer Entwicklung erkannt werden. Dies bedeutet für die Analyse von Markt und Standort, daß demzufolge aktuelle Markteinflüsse und Tendenzen möglichst schnell erfaßt werden müssen.

In folgendem Beispiel befindet sich das Areal im südöstlichen Randgebiet der Stadt Magdeburg.

Die Wirtschaftlichkeit (Rendite) eines Projekts ist von zentraler Bedeutung für die Umsetzung und Realisierung eines Vorhabens. Eine Projektidee wird niemals weiterverfolgt werden, wenn sich die Aussicht auf den wirtschaftlichen Erfolg nicht darstellen läßt. Aus diesem Grund erhält die Wirtschaftlichkeitsberechnung für das angestrebte Projekt einen zentralen Stellenwert im Projektablauf. Dieser ist deshalb so hoch, weil die Wirtschaftlichkeitsberechnung letztlich bestimmt, ob ein Projekt weiterverfolgt wird oder abgebrochen werden muß. In der Darstellung und im Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung fließen kosten- und erlösmäßig die Maßnahmen aller Phasen der Projektentwicklung (Baurecht, Finanzierung, Baukosten usw.) ein.

Im Rahmen des CRE erfüllt die Wertermittlung ein unterschiedliches Spektrum an Zweckbestimmungen hinsichtlich der Intention ihrer Anwendung.

Es ist nötig, die Umwelt vor schädlichen Einwirkungen heutiger und künftiger Eingriffe zu bewahren. Gleichzeitig ist es aber auch nötig, Gefahren abzuwehren und verbleibenden Risiken vorzubeugen, die aus früheren Zeiten stammen.

In diesem Teilabschnitt sollen die Grundlagen des Denkmalschutzes in der Bundesrepublik Deutschland erläutert werden. Dabei beziehen sich die Ausführungen vor allem auf die Gesetzgebung der alten Bundesländer, da die Denkmalschutzgesetze der neuen Länder auch in der Literatur bisher eher selten erwähnt und diskutiert werden.

„Unter Projektfinanzierung versteht man allgemein die Definition Finanzierung einer sich selbst tragenden Wirtschaftseinheit (Projekt), bei der sich die Financiers in ihrer Kreditentscheidung hauptsächlich auf den prognostizierten Cash-flow und die Aktiva des Projektes als Sicherheit für die Rückzahlung des Fremdkapitals verlassen“.⁴¹

Das Baurecht befaßt sich mit der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der Bebauung sowie mit der Zulässigkeit der Bebauung von Grundstücken. Es handelt sich hierbei um öffentliches Recht, speziell um einen Teilbereich des besonderen Verwaltungsrechts. Staatliche Instanzen in Gestalt von Planungsträgern und Behörden treten hoheitlich den Grundstückseigentümern gegenüber auf.

In Verbindung mit der Vermarktung von Gewerbeim­mobilien wird häufig auch von Immobilienmarketing gesprochen. Das Marketing hat seinen Ursprung in den USA zu Beginn des Jahrhunderts und bezog sich ursprünglich nur auf Gebrauchsgüter. Es stellt ein wesentliches Element dar, um auf gesättigten Märkten ein Produkt positiv von einem anderen abzuheben. Dazu wird das Produkt mit bestimmten Assoziationen verbunden und diesem somit ein bestimmtes Image verliehen. Im Zuge der Weiterentwicklung kamen zur reinen Werbung auch noch die Analyse und die Kontrolle von Märkten hinzu, die zum Ziel haben, Marktpotentiale und Marktvolumen durch gezielte Trendsteuerung zu beeinflussen.