Kalkulation von Lifetime bzw. Reverse Mortgages

In Deutschland gilt das Eigenheim seit vielen Jahren als eine Säule der Altersvorsorge – ihre Eignung zur Alterssicherung, d. h. zur Sicherung des Einkommens und Lebensqualität im Alter, ist evident. Ca. 50 % aller Rentnerhaushalte verfügen über Wohneigentum, gleichzeitig sind die Vermögenswerte dieses Personenkreises zu fast 80 % in Immobilien gebunden. Und damit steht das Immobilienkapital aufgrund seiner Illiquidität auch nicht für alternative Verwendungsrichtungen zur Verfügung. Wohneigentum ermöglicht zwar mietfreies Wohnen, dennoch gibt es Haushalte, deren laufende Einkommen und sonstige Vermögenswerte relativ gering sind. Solche Haushalte gelten im englischsprachigen Bereich als „asset rich – income poor“ und verfügen über nur geringe liquide Reserven, um Ausgabenschocks, d. h. unerwartete bzw. unerwartet hohe einmalige Ausgaben verkraften zu können. Für Neurentner mit Wohneigentum kann der Beginn des Ruhestands einen Verlust an Lebensqualität bedeuten, wenn das Alterseinkommen das Niveau zu Erwerbszeiten nicht halten kann. Selbst wenn ältere Menschen in ihrem letzten Lebensabschnitt ihre bisher aufgebauten Vermögenswerte verzehren wollen, bleibt ihnen i. d. R. nur der Verkauf.

Mit der Mobilisierung selbst genutzter Wohnaktiva zielt ein Wohneigentümer darauf ab, unter mittelbarer oder unmittelbarer Verwendung seiner Immobilie finanzielle Mittel zu erhalten, wobei der Wohneigentümer das in der Immobilie gebundene Eigenkapital zumindest teilweise verzehrt. Mobilisierung bezieht sich hierbei auf die Zahlungsstromebene und bezeichnet die mittelbare oder unmittelbare Transformation des (illiquiden) Immobilienkapitals in Einzahlungen bzw. Einnahmen. Das Eigenheim wird dabei – ggf. auch nur in Teilen – veräußert oder dient als Sicherheit im Rahmen eines Kreditgeschäfts. International haben sich verschiedene Begriffe für diese Instrumente etabliert, allerdings sind die Abgrenzungen häufig unklar und unsystematisch. Daher erscheint sowohl eine Definition der relevanten Begriffe notwendig als auch eine Systematisierung, um die wesentlichen Unterschiede der Instrumente herauszustellen.

Der zweite Hauptteil der vorliegenden Arbeit befasst sich kritisch mit dem HECM-Modell. Ausgehend von grundlegenden Vorüberlegungen zur Bewertung von Lifetime Mortgages stehen die Kalkulationsmethodik sowie die kritische Analyse an dem HECM-Modell im Vordergrund. Das Ziel besteht hierbei in der Erarbeitung eines adjustierten Modells, das den Kritikpunkten Rechnung trägt und exaktere Auszahlungsgrößen produziert. Auf dieser Grundlage sind die entsprechenden Parameter für Lifetime Mortgages in Deutschland zu erheben und Auszahlungsquoten zu berechnen.

Der Nukleus der Kalkulation von LMs besteht in der Bestimmung der maximalen Auszahlungsquote und damit auch der Bepreisung des Überschuldungsverzichts. Der dritte Teil der vorliegenden Arbeit setzt sich kritisch mit der Optionspreistheorie und der Monte Carlo-Simulation als alternative Ansätze zur Bewertung des Überschuldungsverzichts auseinander. Hierbei wird auch ein Vergleich mit den Ergebnissen des HECM-Modells vorgenommen. Unabhängig vom verwendeten Bewertungsansatz stellt sich stets die Frage, aus welchen Ergebnis- bzw. Risikokomponenten sich der Überschuldungswert einer LM zusammensetzt. Den Abschluss des dritten Hauptteils bildet daher die Separierung von Wertbeiträgen, die die Ergebniswirkungen der drei Hauptrisikoarten sichtbar macht und durch das Aufspalten des Überschuldungswertes ergebnis- und steuerungsrelevante Informationen liefert.