Spezialimmobilien sind Objekte, die für eine besondere Art der Nutzung konzipiert wurden und während ihres gesamten Lebenszyklus nur für diese eine Aktivität, die mit Hilfe der Immobilie ausgeführt wird, zur Verfügung stehen.1 Die Immobilien sind in Bezug auf Architektur, Lage, Raumaufteilung, verwendete Materialien, Oberflächengestaltung des Grund und Bodens oder beispielsweise die fest verbundenen Betriebseinrichtungen auf ihre bereits in der Planungsphase festgelegte Verwendung zugeschnitten. Diese kann sich auf die Einlagerung bestimmter Gegenstände, die Fertigung ganz spezieller Güter, die Freizeitgestaltung bestimmter Personen oder infrastrukturelle sowie soziale oder karitative Zwecke beziehen.2
Immobilieninvestments im Bereich Neubau, Modernisierung, Sanierung, Revitalisierung oder Redevelopment unterliegen in Deutschland in den letzten Jahren einer dramatischen Veränderung, die durch die nachfolgend dargestellten Entwicklungen besonders gekennzeichnet sind.
Aufgrund der anhaltend schwachen Konjunktur befindet sich die Immobilienbranche in einem in dieser Stärke nie dagewesenen Umbruch. Unflexible, großkonzernstrukturierte- und inhaltlich eingleisig ausgerichtete Immobilienunternehmen, werden volkswirtschaftlich bereinigt. Wendige, auf die sich schnell ändernden Angebots- und Nachfragestrukturen reagierende Projektentwicklungsunternehmen hingegen können ungeahnte Chancen im jetzigen Marktumfeld im Rahmen einer Immobilienprojektentwicklung wahrnehmen und zählen in der Regel zu den expandierenden Marktteilnehmern. Das in diesem Beitrag im Fokus der Betrachtung stehende Segment der Spezialimmobilien gewinnt dabei, zum Nachteil der Einproduktbüroimmobilie, aus der Sicht von Projektentwicklern stark an Bedeutung.
Die laufenden Effizienz- und Effektivitätssteigerungen der produzierenden Industrie im letzten Drittel des 20. Jahrhunderts beschränkten sich nicht ausschließlich auf die den Produkten direkt zurechenbaren Kosten. Vielmehr wurden die der Produktion vor- und nachgelagerten Kostenblöcke intensiv in die Betrachtungen einbezogen. Im Zuge der vermehrten Berücksichtung des Shareholder Values zur Beurteilung der Rentabilität von Unternehmen (SHV-Ansatz), wurde auch die Bedeutung der unternehmenseigenen Immobilienbestände erkannt. Diese wurden nun als wertschöpfender Teil des Eigenkapitals wahrgenommen, Ansprüche an die Verzinsung des eingesetzten Kapitals somit auch auf die eigenen Immobilien angewendet. Der in früheren Zeiten gängige „Buy and hold“-Ansatz im Umgang mit Immobilien wurde immer mehr durch den Ansatz „buy and manage“ ersetzt. In Anlehnung an die bereits üblichen Portfoliobetrachtungen für eigene Produkte mittels Marktwachstum/relativem Marktanteil respektive Marktattraktivität/relativem Wettbewerbsvorteil wurden erste Portfolioansätze für die Unternehmensimmobilien entwickelt. In weiterer Folge wurden die Rendite-Risiko-Betrachtungen aus dem Bankwesen zur Verfeinerung der Portfoliosteuerung von Immobilienbeständen durch die Vertreter der Immobilienbranche adaptiert, um ein professionelles Portfoliomanagement zu ermöglichen.
Die Bewertung von Immobilien ist in allen Wirtschaftsbereichen außerordentlich wichtig. Grund und Boden sowie Gebäude sind Produktionsfaktoren, wobei — wie bei jeder anderen Investition auch — der Wert einer Liegenschaft erst aus der Nutzung erwächst, der die betrachtete Immobilie zugeführt wird. Die Werthaltigkeit einer bestimmten Nutzung ist wiederum abhängig von der Nachfrage (und dem Angebot) nach dem Produkt oder der Dienstleistung, welche erstellt werden.
Der Markt für Immobilienbewertungen wird eindeutig komplexer und bewegt sich in Richtung Spezialisierung. In besonderem Maße gilt dies für das Segment der Einzelhandelsimmobilien. In diesem Dienstleistungsbereich ist eine deutlich wachsende Nachfrage zu beobachten, die neben Potenzial- und Risikoanalysen immer häufiger auch eine planerische Flächenneuentwicklung umfasst. Auch bei umfangreichen Due-Diligence-Prüfungen muss die Frage beantwortet werden, welche Chancen und Risiken eine Immobilie beinhaltet.
Die politische und wirtschaftliche Integration Europas hat in den letzten Jahrzehnten, und insbesondere in den 90er Jahren, tiefgreifende Fortschritte gemacht. Meilensteine waren unter anderem: Fall des „Eisernen Vorhanges“ 1989/1990, der Beginn des europäischen Binnenmarktes 1993, der Start der europäischen Währungsunion 1999, die Einführung des Euro als gesetzliches Zahlungsmittel in zwölf Ländern der Europäischen Union (EU) 2002 und die im Mai 2004 erfolgte EU-Erweiterung um zehn ost-/südosteuropäische Staaten.
Im Folgenden werden wesentliche Faktoren für die Verkehrswertermittlung von großflächigen Einzelhandelsimmobilien erläutert und untersucht sowie Kennzahlen dargestellt.
Das UEC, das unbekannte Wesen? Spätestens seit Anfang der 90er Jahre sind Urban Entertainment Center (UEC) in aller Munde. UEC wurden in der Fachöffentlichkeit sowohl der Immobilienbranche als auch des Einzelhandels ausgiebig diskutiert. Die Diskussion darüber ist dabei keineswegs abgeschlossen. Vor der Bewertung eines UEC muss man sich auch mit definitorischen Fragen beschäftigen, denn ein UEC ist eine Managementimmobilie, bei der es für den wirtschaftlichen Erfolg besonders auf ein funktionierendes Zusammenspiel der Komponenten ankommt. Insofern muss eine kritische Analyse des Konzeptes einer Bewertung vorangehen.
Die große Zeit der Kinos ist vorbei. Auch, wenn das Kinosterben durch das Ansteigen der Besucherzahlen seit dem Einzug der Multiplex-Kinos als gestoppt gilt, spielt das Medium Kino heute leider nur noch eine untergeordnete Rolle im gesellschaftlichen Leben. Dennoch, „Kino ist und bleibt das innovative Leitmedium zwischen Tradition und Moderne“1, dessen herausragende öffentliche Bedeutung durchaus einen Blick zurück erlaubt!
Schwimmen und Baden zählen nach wie vor zu den beliebtesten und am häufigsten ausgeübten Freizeitaktivitäten der Deutschen. Bäder haben einen hohen Stellenwert für die Gesundheit und Erholung und sind ein unverzichtbarer Bestandteil der öffentlichen Infrastruktur.
Die Bewertung von Golfplätzen ist wesentlich komplexer, als man zunächst vermuten möchte. Eine Vielzahl von Golfplatztypen existiert am Markt und alle haben entsprechend der ihnen zugedachten Funktion, unterschiedlich aufwendige Baustandards — passend oder nicht passend für die angesprochenen Zielgruppen, schlechte bis höchste Platzpflegestandards, diverse Betreibermodelle, mehr oder minder sinnvolle vertragliche Verpflichtungen, wie z. B. die Rückbauverpflichtung nach Ende der Pachtzeit, und vor allem oft unübersichtliche Besitz-und Eigentumsverhältnisse. Diese Aspekte haben entscheidende Auswirkungen auf den Wert einer Golfanlage. So kann exemplarisch die Bewertung des gleichen Golfplatzes bei verschiedenen Ausgangssituationen zu sehr gegensätzlichen Ergebnissen führen. Soll dieser Golfplatz bei Pachtende vereinbarungsgemäß zum Zeitwert abgelöst werden, so errechnet sich für den scheidenden Pächter ein eher geringerer Ab-lösewert. Will dagegen der Verpächter und Eigentümer desselben Golfplatzes den Golfplatz bei Pachtende an einen Erwerber veräußern, wird neben dem Grundstückspreis der zu errechnende Wert des Golfplatzes deutlich höher liegen, als im vorgenannten Fall. Es stehen sich also erstens die Bewertung des Grund und Bodens (des Verpächters oder der Golfgesellschaft) und zweitens die Bewertung des Unternehmens,.Golfbetrieb” (der Betreibergesellschaft) gegenüber.
Die Notwendigkeit, Veranstaltungszentren (wirtschaftlich) zu bewerten, verstärkte sich zeitgleich mit der zunehmenden Verschärfung der wirtschaftlichen Situation der deutschen Kommunen, die zumeist sowohl im Besitz der Immobilien wie auch für den Betrieb der Einrichtungen verantwortlich sind. Je größer der Druck hinsichtlich geforderter Kosteneinsparungen in den Städten (und Bundesländern) und damit auch für die Veranstaltungszentren und Messen wird, desto mehr werden Optionen wie eine Teil-oder gar Vollprivatisierung von Veranstaltungsimmobilien diskutiert, die in einem ersten Schritt eine Bewertung der Häuser zwingend voraussetzen. Dabei geht es jedoch nicht nur um eine Bewertung der Immobilien-„Hardware“, also der eigentlichen Gebäude, sondern darüber hinaus um eine Bewertung des Veranstaltungszentrums in all seinen Dimensionen.
Es sieht aus wie eine Immobilie, aber es ist nicht wie eine Immobilie — Hotels sind „anders“! Ein Hotel ist die einzige Nutzungsart, die täglich neu vermietet werden muss.
Für die Bewertung einer Gastronomieliegenschaft sind spezielle Branchen- und Marktkenntnisse notwendig. Darüber hinaus müssen die aktuellen Trends im Gastgewerbe beobachtet sowie der Standort der Liegenschaft einer genauen Betrachtung unterzogen werden. Erforderlich sind Kenntnisse über die vielen Erscheinungsformen des Gastronomiegewerbes sowie die branchenspezifischen Kennziffern.
Die Errichtung von Windernergieanlagen (WEA) hat in den letzten Jahren ständig zugenommen. Zusätzliche Wertermittlungsaufgaben sind hierdurch entstanden: ein neues Betätigungsfeld für Grundstückssachverständige. Die zentralen Herausforderungen für den Sachverständigen werden im vorliegenden Beitrag intensiv dargestellt und Lösungsvorschläge zu folgenden Teilbereichen vorgeschlagen
Unterschiede der Betreiber und Grundstückseigentümerperspektive,
Ermittlung von Erlöspotenzialen auf Basis unterschiedlicher Normen zur Einspeisevergütung,
Unterschiede bei der Ermittlung von einmaligen Ablösebeträgen und laufenden Nutzungsentgeltzahlungen,
Vorgehensweise zur Aufteilung der Nutzungsentgelte zwischen den Anspruchsgruppen der betroffenen Flächen,
Spricht man über die Bewertung von Bahnhöfen, stellt man schnell fest, dass der Begriff „Bahnhof“ gar nicht so eindeutig ist, wie man zunächst annehmen könnte. Der erste Gedanke gilt meist dem Bahnhofsgebäude allein. Betrachtet man allerdings die offizielle Definition nach der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung1 wird deutlich, dass der Begriff „Bahnhof“ weitaus mehr umfasst:
„Bahnhöfe sind Bahnanlagen mit mindestens einer Weiche, wo Züge beginnen, enden, ausweichen oder wenden dürfen. Als Grenze zwischen den Bahnhöfen und der freien Strecke gelten im Allgemeinen die Einfahrsignale oder Trapeztafeln, sonst die Einfahrweichen.“
Eingangs sei auf die Spezifika der Branche hingewiesen. Zunächst dienen Parkierungsanlagen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Das können sowohl einzelne Kfz-Stellplätze, als auch Parkhäuser und Tiefgaragen sein. Parkbauten sind Parkhäuser und Garagenhäuser, Tiefgaragen sowie Parkpaletten- bzw. -decks.
Am 11. August 1927 wurde in Hamburg 1 die erste „Großtankstelle“ nach amerikanischem Vorbild eröffnet. Sie war mit zwei Zapfsäulen, einem Kassenhaus und einem Schutzdach ausgestattet. Damals war ein Tankwart mit Uniform, Krawatte und Schirmmütze zuständig für den Verkauf sowie das Befüllen von Benzin und Öl. Er bot aber auch zusätzliche Dienstleistungen wie Scheibenwaschen, Abschmieren oder Luftdruckprüfung an.
Nachdem in der Vergangenheit überwiegend in innerstädtische Bürohäuser, Geschäftshäuser oder Mehrfamilienhäuser investiert wurde, liest man seit nunmehr zwei Jahren verstärkt über die Investitionsbereitschaft in Lager- oder Logistikimmobilien. Dieser Trend ist auf die Renditeentwicklung der einzelnen Immobilienarten zurückzuführen. Die ständig steigende Nachfrage von inländischen als auch ausländischen Investorengruppen nach klassischen Anlagen hat ein Sinken der Renditen und dadurch einen Preisanstieg bewirkt. Umso attraktiver werden vor diesem Hintergrund Investments die, wie Lager- und Logistikimmobilien, eine höhere Rendite versprechen.
Die Notwendigkeit der Ermittlung von objektiven Wertaussagen für Fabrikationsund Gewerbegrundstücke hat in der jüngsten Zeit stark zugenommen. Während früher die Objekte im Wesentlichen selbst genutzt wurden und es insofern einen nur geringen Handel gab, ist heute aufgrund geänderter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen ein zunehmender Wechsel der Immobilien auf dem Markt zu beobachten. Ertragssteigerungen allein durch effiziente Vermarktung (Verkauf, Vermietung, Sale and Lease back) einzelner Immobilien oder von Grundstücksteilen rückt immer stärker in den Vordergrund.
Im Gegensatz zu anderen Immobilienarten, die klar definiert sind, gibt es bei Seniorenimmobilien eine Vielzahl verschiedener Ausprägungsformen. Während altengerechte Wohnungen klassischen Wohnimmobilien gleichen, stellen Pflegeheime mit anderen Immobilienarten kaum vergleichbare Spezialimmobilien dar. Stehen auf der einen Seite klassische Wohnnutzaspekte im Vordergrund, sind auf der anderen Seite betriebsspezifische Charakteristika entscheidend.
Das Gesundheitswesen hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einem der wichtigsten Wirtschaftsfaktoren in Deutschland entwickelt. Die Gesamtausgaben in diesem Bereich betrugen im Jahr 2002 ca. 234 Milliarden Euro. Davon entfielen 73,6 Milliarden Euro auf die stationäre Versorgung in ca. 3.500 Kliniken (2.200 Krankenhäuser und 1.300 Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen).
Für Schulen, Kindergärten und Universitäten ist charakteristisch, dass für diese Spezialimmobilien im Regelfall keine Vergleichswerte und für ihre Nutzung kaum marktnahe Mieten feststellbar sind. Ursächlich dafür ist die in der Regel unentgeltliche Bereitstellung dieser Spezialimmobilien; dies gilt auch für Kindergärten, da die Elternbeiträge nach Landesrecht in der Regel nur die Personalkosten des Kindergartenpersonals abdecken dürfen. Dennoch werden gerade in diesen Bereichen, die von der weitgehend unentgeltlichen, öffentlichen Leistungserbringung geprägt sind, verstärkt Immobilienbewertungen durchgeführt. Hinsichtlich der Bewertungsanlässe ist zunächst einmal zu unterscheiden,
ob eine Bewertung im Rahmen der Einführung des neuen, ressourcenorientierten öffentlichen Rechnungswesens zu erfolgen hat oder
ob Investitionen oder Desinvestitionen für einzelne Objekte anstehen.
Was sind Kirchen? Was sind kirchliche Grundstücke oder damit verbundene Le-hen? Was versteht man unter der Widmung? Fragen, die in dem Zusammenhang mit der Bewertung solcher Flächen als grundsätzliche terminologische Klarstellung beantwortet werden müssen.
Innerhalb der Wertermittlung von Liegenschaften hat sich das Spezialgebiet landwirtschaftliche Taxation herausgebildet. Für dieses Bewertungsgebiet gibt es eigene Bestellungsvoraussetzungen. Für die landwirtschaftliche Taxation sind tief greifende spezielle Fachkenntnisse aus den Agrarwissenschaften erforderlich.
Luxus ist als umgangssprachlicher Begriff z. B. im Brockhaus definiert (von lat. Luxus = „ üppige Fruchtbarkeit, Ausschweifung, große Pracht“). Im engeren Sinne ist Luxus das, was über den Lebensaufwand des Bevölkerungsdurchschnittes hinausgeht, im weiteren z. B. der großzügige Gebrauch des Reichtums zur Veredlung der Lebensführung.
Schlösser, Burgen und Ruinen sind in der Immobilienbranche besonders schwierige, aber auch besonders interessante Objekte. Besonders schwierig sind sie, weil sie in der Regel mit herkömmlichen Bewertungskriterien kaum oder gar nicht fassbar sind und häufig in ihrer Gegend, ihrer Region emotional aufgeladen sind und daher die allgemeine Bevölkerung weit mehr Anteil an dem „Schicksal“ des Objektes nimmt als bei anderen Immobilien. Häufig kommt es bei einem Eigentümerwechsel zu öffentlichen Kommentaren, was so manchen potenziellen Interessenten abschreckt. Besonders interessant erweisen sich historische Spezialimmobilien jedoch aus den gleichen Gründen: Sie blicken auf eine lange Tradition zurück, sind daher— wie genannt — gerade bei der lokalen Bevölkerung stark emotionalisiert und verfügen über architektonische Alleinstellungsmerkmale sowie eine spezielle, personengebundene Nutzungsgeschichte, die sie von zeitgenössischen Spezialimmobilien oder auch den neuen, teilweise historischen „special-event-locations“ wie zum Beispiel umgenutzten, alten Industriehallen unterscheiden.
