Die Sicherung des Erbbauzinses bei der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht ohne Erbbauzins ist ein Erbbaurecht ohne Entgelt¹. Herkömmlicherweise wird damit aber der Wegfall der Verpflichtung des jeweiligen künftigen Erbbauberechtigten zur Zahlung von Erbbauzinsen in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts verbundene². Der Grundstückseigentümer hat gegen den Ersteher³, obwohl dieser neuer Inhaber des Erbbaurechts ist, keinen Anspruch auf Fortzahlung des Erbbauzinses.

Das Erbbaurecht ohne Erbbauzins könnte in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts nach wie vor aufgrund der besonderen Rechtsnatur des Erbbauzinses entstehen. Wenn außer dem Erbbauzins, der wie im Ausgangsfall des Bundesgerichtshofs durch die Reallast gesichert ist, noch andere Arten von Erbbauzinsen existieren, könnte die jeweilige Erscheinungsform des Erbbauzinses dessen Rechtsnatur beeinflussen. In welcher Form der Erbbauzins geschuldet wird, entscheidet sich möglicherweise bereits bei der Begründung der Verpflichtung des Erbbauberechtigten. Entsteht die Erbbauzinsschuld kraft Gesetzes z.B. bei der Bestellung des Erbbaurechts und würde das Gesetz den Inhalt regeln, hätten der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte keinen Einfluß auf die Art. Existiert die Verpflichtung zur Zahlung von Erbbauzinsen dagegen nur aufgrund einer Vereinbarung, ist denkbar, daß die Vertragspartner nicht nur über das „Ob“, sondern gleichfalls über das „Wie“, d.h. die Erscheinungsform des Erbbauzinses, disponieren können. Bestimmt die Rechtsnatur der jeweiligen Erscheinungsform, ob in der Zwangsversteigerung ein Erbbaurecht ohne Erbbauzins entsteht, haben die Parteien das Schicksal des Erbbauzinses zumindest bei der Begründung der Verpflichtung in der Hand.

Die Lösung des Problems „Erbbaurecht ohne Erbbauzins“ wird in Rechtsprechung und Literatur seit langem kontrovers diskutiert²⁷³. Dabei wurden verschiedene Schutzmöglichkeiten entwickelt, die zumeist aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Sachenrechtsänderungsgesetzes stammen²⁷⁴. Dieser Umstand hat für das in der vorliegenden Arbeit diskutierte Thema verschiedene Konsequenzen: Zum einen ist zu erörtern, ob diese Lösungsansätze nach heutiger Rechtslage den Ausfall der herkömmlichen Arten des Erbbauzinsanspruchs verhindern können. Zum anderen ist zu prüfen, ob sie die durch § 9 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 ErbbauV n.F. eingefügte neue Erscheinungsform der Erbbauzinsreallast zu schützen vermögen. Entsprechendes gilt fir die während oder nach der Gesetzesnovelle entwickelten Ansichten²⁷⁵. Es wird deshalb bei jedem Lösungsansatz diskutiert, ob er alle Arten von Erbbauzinsansprüchen retten kann. Auf diese Weise wird die Bedeutung jeder Auffassung als Schutzmöglichkeit geschlossen dargestellt. Die Ergebnisse werden am Schluß dieses Kapitels zusammengefaßt.

Die bislang erörterten Lösungsmöglichkeiten führen nicht zu befriedigenden Ergebnissen. Nach der hier vertretenen Ansicht kann der Grundstückseigentümer aber — insoweit wird das Ergebnis der nachfolgenden Erörterungen vorweggenommen — unter bestimmten Voraussetzungen den Ausfall des Erbbauzinses durch die taktische Verbindung von Gläubigerablösung und Heimfallrecht verhindern. Das gilt, soweit ein solches Vorgehen des Grundstückseigentümers nicht erheblichen Bedenken — insbesondere aus dem Gesichtspunkt des rechtsmißbräuchlichen Verhaltens — begegnet. Bedingung dieser Lösungsmöglichkeit ist allerdings, daß die Anordnung der Zwangsversteigerung im Erbbaurechtsvertrag als Heimfallgrund vereinbart wurde⁸⁰⁷, sonst scheidet auch diese Rettungsmöglichkeit aus.

Ausgangslage ist, daß der Grundstückseigentümer den betreibenden Gläubiger befriedigt hat und das laufende Verfahren der Zwangsversteigerung in das Erbbaurecht zunächst aufheben lassen will. Unproblematisch ist es, wenn der abgelöste Gläubiger unter Hinweis auf die Rechtsnachfolge den Versteigerungsantrag zuriicknimmt⁸²³; das Versteigerungsgericht hebt das Verfahren aufß⁸²⁴. Zweifelhaft ist dagegen die Rechtslage, sofern der Grundstückseigentümer — beispielsweise weil sich der betreibende Gläubiger weigert — den Versteigerungsantrag gem. § 29 ZVG zurücknimmt, wobei zwei Fälle zu unterscheiden sind.

Mißlingt die taktische Verknüpfung der vorliegend diskutierten Institute nicht aus den zuvor dargestellten Gründen, ist zu überlegen, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen sie für die Beteiligten hat⁹⁸⁵. Der Grundstückseigentümer könnte aufgrund der Vollziehung des Heimfallanspruchs gleichzeitig Anspruchsverpflichteter z.B. der Grundschuld geworden sein. Hypotheken und Grundschulden gehen beim Heimfall grundsätzlich nicht unter, sondern auf den neuen Erbbauberechtigten über, § 33 Abs. 1 S. 1 ErbbauV⁹⁸⁶. Ausnahmsweise erlöschen die vorgenannten Rechte bei der Vollziehung des Heimfalls gem. § 33 Abs. 1 S. 1 und S. 3 ErbbauV, wenn sie dem Erbbauberechtigten zustehen. Dieser Fall ist vorliegend unbeachtlich, weil aus einem dinglichen Recht, das dem Erbbauberechtigten zustünde, nicht die Zwangsversteigerung betrieben wird und die Frage der Rettungsablösung deshalb nicht relevant wird. Der Grundstückseigentümer wird Schuldner der Hypothek oder Grundschuld. Gläubiger und Schuldner des dinglichen Rechts vereinigen sich somit in der Person des Grundstückseigentümers. Es entsteht daher eine Eigentümergrundschuld oder Eigentümerhypothek⁹⁸⁷.

Da die Novellierung der Erbbaurechtsverordnung durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz den Erbbauzins weder bei bestehenden noch bei neuen Erbbaurechten kraft Gesetzes versteigerungsfest gemacht hat und der neue dingliche Erbbauzins auch bei Vorliegen einer Vereinbarung i.S.d. § 9 Abs. 3 ErbauV n.F. bei einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts aus den Rangklassen gem. § 10 Abs. 1 Nr. 1–3 ZVG ausfällt, hat der Gesetzgeber das Problem Erbbaurecht ohne Erbbauzins nur teilweise gelöst. Die in Literatur und Rechtsprechung bislang diskutierten Lösungsvorschläge bieten dem Grundstückseigentümer entweder keine ausreichenden Möglichkeiten, den Erbbauzins zu retten, oder haben ungewisse wirtschaftliche Erfolgsaussichten.