Festschrift für Werner Merle

Über die rechtliche Einordnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in der Rechtswissenschaft seit jeher gestritten worden. Die Bandbreite der Vorschläge reicht von der Qualifikation als besonders ausgestaltete Bruchteilsgemeinschaft über die Annahme einer Gesamthandsgemeinschaft bis hin zur Konstruktion einer „Gesellschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz“.¹ Diese Diskussion, die Werner Merle durch eine vielbeachtete Monographie² bereichert hat, soll hier nicht in ihrer ganzen Breite aufgegriffen werden. Gegenstand der folgenden Ausführungen ist vielmehr ein Aspekt der Debatte, auf den Merle bereits frühzeitig hingewiesen hat.³ Es geht um die Frage, inwieweit die Wohnungseigentümer in ihrem Verhältnis untereinander besonderen Treuebindungen unterliegen, die sich unter dem Oberbegriff der Treuepflicht zusammenfassen lassen. Im Gesellschaftsrecht sind derartige gesteigerte Bindungen in Gestalt der gesellschaftsrechtlichen Treuepflicht mittlerweile im Grundsatz für alle Gesellschaftsformen anerkannt.⁴ Die Treuepflicht stellt dort eine generalklauselartige Rechtsgrundlage für sehr unterschiedliche Verhaltensanforderungen dar.⁵ Da diese Anforderungen von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls und zudem von häufig unabsehbaren künftigen Entwicklungen abhängen, entziehen sie sich einer abschließenden starren Festlegung; die Treuepflicht bietet die insoweit erforderliche Flexibilität. Im Gesellschaftsrecht reichen die aus ihr bislang entwickelten Regeln weit über die allgemeinen, aufgrund von Treu und Glauben (§ 242 BGB) für jede Sonderverbindung geltenden Verhaltensregeln hinaus.⁶ So hat beispielsweise ein Gesellschafter bei der Stimmrechtsausübung unter Umständen seine persönlichen Interessen denjenigen der Gesellschaft und der Mitgesellschafter unterzuordnen, was im Einzelfall dazu führen kann, daß er zur Stimmabgabe in einem bestimmten Sinne verpflichtet ist. Den Gesellschafter trifft zudem die Pflicht, bezüglich der Gesellschaftsinterna Verschwiegenheit zu bewahren. Als ein weiteres Beispiel für die Anwendungsbereiche der gesellschaftsrechtlichen Treuepflicht sei schließlich das für den Gesellschafter einer Personengesellschaft anzunehmende Gebot angeführt, bei der Geltendmachung von Drittgläubigeransprüchen vorrangig das Gesellschaftsvermögen in Anspruch zu nehmen.⁷

Die Frage der Nichtursächlichkeit von Verfahrensmängeln für die Beschlußfassung der Wohnungseigentümer ist bis in jüngste Zeit¹ Gegenstand von Gerichtsentscheidungen. Der nachfolgende Beitrag bemüht sich um eine zusammenfassende und systematisierende Darstellung der dabei entwickelten Rechtsgrundsätze und Beurteilungskriterien.

Aus einem Vollstreckungstitel wegen einer Geldforderung kann der Vollstreckungsgläubiger in ein Grundstück des Vollstreckungsschuldners vollstrecken, indem er nach § 867 Abs. 1 S. 1 ZPO für die Forderung die Eintragung einer Sicherungshypothek in das Grundbuch beantragt. Bei dieser — gemeinhin als “Zwangshypothek” bezeichneten — Sicherungshypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht im Sinne der §§ 1184 ff. BGB, das dem Vollstreckungsgläubiger eine rangwahrende dingliche Sicherheit für die titulierte Forderung gewährt.¹ Im Unterschied zur rechtsgeschäftlich bestellten Sicherungshypothek wird die Zwangshypothek im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragen. Die Eintragung einer Zwangshypothek ist damit zugleich Vollstreckungsmaßnahme und Grundbuchgeschäft. Das Grundbuchamt hat außer den grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen auch die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung von Amts wegen zu prüfen.² Teilweise verdrängt das Zwangsvollstreckungsrecht sogar die nach materiellem und formellem Grundstücksrecht erforderlichen Eintragungsvoraussetzungen. So ersetzt der auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme lautende Vollstreckungstitel die nach § 873 Abs. 1 BGB zur rechtsgeschäftlichen Bestellung einer Sicherungshypothek erforderliche dingliche Einigung zwischen dem Gläubiger der gesicherten Forderung und dem Eigentümer des zu belastenden Grundstücks. An die Stelle der Eintragungsbewilligung des betroffenen Grundstückseigentümers nach §§ 13, 29 GBO treten die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung.³

Das WEG kennt den „Wohnungseigentümer“, so ausdrücklich in den §§ 10 bis 19¹ über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und in den §§ 20 bis 29 über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer. In der verfahrensrechtlichen Bestimmung des § 43 läßt es als Verfahrensbeteiligte die Wohnungseigentümer und den Verwalter zu. Lediglich für die Bestellung eines Notverwalters sieht es dafür auch Dritte vor. Auch im übrigen ist das WEG unmittelbar grundsätzlich nur für den Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts bestimmt. Auf einen künftigen oder bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ist es unmittelbar nicht anwendbar. Der „faktische, wirtschaftliche oder werdende Wohnungseigentümer“ ist dem WEG genauso unbekannt wie die „faktische oder werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“².

Im Regelfall wird Wohnungseigentum durch Vertrag gemäß § 3 WEG oder durch Teilung gemäß § 8 WEG begründet. Dies ist jedoch nicht der einzige Weg, vielmehr kann auch neues Wohnungseigentum durch erneute Teilung bereits begründeten Wohnungseigentums gebildet werden. Diese Form wird allgemein als Unterteilung bezeichnet im Gegensatz zur Erweiterung durch Schaffung zusätzlicher Gebäudeteile.¹

Die Parteien beherrschen den Zivilprozeß. Sie bestimmen, ob und wann ein Verfahren beginnt und können grundsätzlich Gegenstand, Verlauf und Ergebnis zumindest wesentlich beeinflussen¹.

Der Zahnarzt Dr. Sauerbier kauft zur Anlage überschüssiger Gelder eine vermietete Eigentumswohnung. Am 15. April 1991 erfolgt seine Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Vom 1. Mai 1991 an zahlt er die vom damaligen Verwalter A eingeforderten monatlichen Beitragsvorschüsse. Er wartet in den beiden folgenden Jahren 1992 und 1993 vergeblich auf eine Jahresabrechnung und eine Eigentümerversammlung. Als er mit anderen enttäuschten Wohnungseigentümern Mitte 1993 bei dem Verwalter A vorstellig wird, erfährt er von dessen Angestellten, die aus den eingehenden Beitragsvorschüssen die laufenden Kosten beglichen haben, dass der Verwalter mit den noch verfügbaren Geldmitteln untergetaucht sei. Die Eigentümergemeinschaft wählt daraufhin Mitte 1993 den Bewerber B mit der günstigsten Honorarforderung zum Verwalter und schließt mit ihm einen Verwaltervertrag. B hat große Mühe, die Verwaltungsunterlagen in Ordnung zu bringen und aus den eingehenden Vorschüssen die Kosten der Gemeinschaft zu decken. Er hält zwar 1994 und 1995 je eine Eigentümerversammlung ab, aber seine Jahresabrechnungen sind so unprofessionell, dass die Wohnungseigentümer sich nicht zur Genehmigung bereit finden. Nach drei Jahren, also 1996, setzen sie einen neuen Verwalter C ein. C widmet sich mit Eifer den laufenden Geschäften und legt ordnungsgemäß im Jahre 1997 die Jahresabrechnung für 1996 und im Jahre 1998 die Jahresabrechnung für 1997 vor, die jeweils mehrheitlich gebilligt, aber gerichtlich angefochten und wegen formeller und inhaltlicher Mängel für ungültig erklärt werden. Entnervt verkauft Dr. Sauerbier Anfang 1999 seine Wohnung. Die Umschreibung auf den Käufer wird am 15. April 1999 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Am 10. Mai 1999 lässt der Verwalter C über die unverändert vorgelegten Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 1996 und 1997 erneut und über die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1998 erstmals abstimmen. Es finden sich dafür Mehrheiten unter den unkritischen Eigentümern. Die Abrechnungsbeschlüsse werden nicht angefochten und damit bestandskräftig. Dr. Sauerbier hält die Abrechnungsbeschlüsse für 1996 bis 1998 sämtlich für fehlerhaft, weil die Instandhaltungsrücklage zu hoch bemessen, der Verteilungs- Schlüssel falsch und unberechtigte Ausgaben umgelegt worden seien.

Die Anfechtung der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung ist in der wohnungseigentumsrechtlichen Literatur bislang nur am Rande behandelt worden, zumal da — anders als zum Parallelproblem der Stimmabgabe eines Gesellschafters im Gesellschaftsrecht — auch keine ausführlich begründete Judikatur zu diesem Thema vorliegt. Die Relevanz für die Praxis belegt folgender aktueller Fall: Ein Wohnungseigentümer bewegt seine Miteigentümer durch vorsätzlich falsche Angaben zu seinen Nutzungsabsichten dazu, einer von ihm geplanten baulichen Veränderung, die Voraussetzung für die tatsächlich vorgesehene Nutzung ist, zuzustimmen. Nachdem ein Wohnungseigentümer von der wahren Nutzungsabsicht Kenntnis erlangt hat, ficht er seine Stimmabgabe wegen arglistiger Täuschung an und beantragt die Ungültigerklärung des Beschlusses.

Der Erwerb von Time-sharing-Objekten erfreut sich in letzter Zeit zunehmender Beliebtheit¹. Nicht verkannt werden soll, dass im Bereich des Vertriebes teilweise erhebliche Mißstände aufgetreten waren². Aus diesem Grunde hat der Bundesgesetzgeber auf Grund der entsprechenden EU-Richtlinie das sogenannte Teilzeit- Wohnrechtegesetz (TzWrG)³ verabschiedet. Dessen Vorschriften sind gemäß § 12 TzWrG auf alle nach dem 1.1.1997 abgeschlossenen Verträge über Teilzeitwohnrechte anzuwenden.

In Japan gelten das Japanische Bürgerliche Gesetzbuch (JBGB) und das Raummietgesetz für die Raummiete. Im Jahre 1898 wurde das JBGB erlassen.

Die Autonomie der Wohnungseigentümerversammlung wird unter anderem dadurch begrenzt, daß jeder Wohnungseigentümer die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung gerichtlich überprüfen lassen kann. Dies geschieht in dem Beschlußanfechtungsverfahren gemäß §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG mit der Besonderheit, daß ein Beschluß vorbehaltlich seiner Nichtigkeit nur dann ungültig ist, wenn er rechtskräftig vom Wohnungseigentumsgericht für ungültig erklärt ist. Die Beschlußanfechtung setzt voraus, daß ein Eigentümerbeschluß gefaßt worden ist, sei es in einer Eigentümerversammlung gemäß § 23 Abs. 1 WEG, sei es als Universalbeschluß im schriftlichen Verfahren gemäß § 23 Abs. 3 WEG.

Als ein bargeldloses Zahlungsmittel erfreuen sich Kreditkarten zunehmender Beliebtheit und erlangen weiterhin steigende wirtschaftliche Bedeutung.¹ Im Gegensatz zur EC-Karte, die über das Electronic-Cash-System ebenfalls bargeldloses Zahlen ermöglicht, bieten Kreditkarten sowohl aus Sicht der Handelsunternehmen als auch der Karteninhaber einige Vorteile. Anders als bei der EC-Karte wird dem Karteninhaber bei Zahlung mit der Kreditkarte ein gewisser Zahlungsaufschub gewährt, da die getätigten Umsätze im Regelfall nur einmal monatlich abgebucht werden. Darüber hinaus ermöglichen es Kreditkarten, dem Karteninhaber über die Stundung bis zur nächsten Abrechnung hinaus eine echte Kreditlinie im Sinne eines Rahmenkredites einzuräumen, etwa dergestalt, daß der Karteninhaber den jeweils offenen monatlichen Saldo in mehreren monatlichen Raten tilgt. Die Kreditfunktion tritt dann neben die Zahlungsfunktion der Karte. Aus Sicht der Handelsunternehmen ist die Ausgabe von Kreditkarten zumeist mit der Absicht verbunden, die Kunden — etwa über mit der Karte verbundene Bonusprogramme — stärker an das Unternehmen zu binden.² Diese Vorteile spielen sowohl bei den Universalkreditkarten als auch und besonders bei den sogenannten Kundenkreditkarten eine Rolle. Letztere lassen sich ihrer Art nach von den Universalkreditkarten unterscheiden.³

In den letzten Jahren treten Versicherungsgesellschaften verstärkt an Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften heran und bieten ihnen pauschale Vergütungen an, wenn bei Versicherungsschäden die gesamte Abwicklung des Versicherungsschadens über den Verwalter vorgenommen wird. Diese “gute Tat“ der Versicherer ist nicht ganz unproblematisch, kann sie doch erhebliche Auswirkungen auf den Wohnungseigentumsverwalter und die Eigentümergemeinschaft haben.

Die Einführung des gemeinschaftsrechtlich vorgegebenen Time-Sharer-Mindest- schutzstandards¹ durch das deutsche Teilzeit-Wohnrechtegesetz² hat die vorhergesagte³ Marktbereinigung im Inland bewirkt. Rechtsprechungsauffällig gewordene „schwarze Schafe“ vertrieb es ins gemeinschaftsraumferne Ausland, so sie nicht gleich insolvent wurden bzw. — was der Wahrheit wohl näher kommt — wegen ihres infolge von hard-selling-Praktiken ohnehin schlechten Leumunds bewußt dorthin gesteuert wurden⁴. Das zeigt sich am Beispiel HMI: „Die Firma HMI, die zwischen Ihren Mandanten und dem Club La Costa als Vermittler fungierte, hat ihre Verkaufstätigkeit eingestellt und ihr Büro aufgelöst. Außer dem Geschäftsführer mit Sitz in Taiwan gibt es keine Mitarbeiter mehr. Grund für die Veränderung sind die neuen deutschen Gesetze, die den Markt mit Teilzeitwohnrechten in Deutschland fast zum Erliegen brachten“⁵.

Der Begriff Sondernutzungsrecht ist ein Zentralbegriff des Wohnungseigentums. Man versteht darunter die Befugnis, Teile des Gemeinschaftseigentums allein, also unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen; dem Recht des einen Wohnungseigentümers steht die Duldungs- und Unterlassungspflicht der übrigen Miteigentümer gegenüber. Zur Überraschung jeden Neulings in diesem Rechtsgebiet findet sich der Begriff nicht im Gesetz. Vielmehr haben Rechtsprechung und -lehre ihn entwickelt und so festgeschrieben, dass seine selbstständige Bedeutung unstreitig ist.

Nach § 3 des japanischen Wohnungseigentumsgesetzes (JWEG) bilden die Wohnungseigentümer insgesamt eine Gemeinschaft, die das Gebäude, das Grundstück und die gemeinschaftlichen Einrichtungen verwalten. Für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind alle Wohnungseigentümer zuständig.

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, für einen Sachantrag ist klar zu trennen von der Berechtigung des materiellen Klagebegehrens. So stellt z.B. die Sittenwidrigkeit der Anspruchsgrundlage¹ oder der Mißbrauch eines Anfechtungsrechts² nur die Begründetheit der Klage, nicht bereits ihre Zulässigkeit in Frage.

Die Bundesregierung ist mit dem Anspruch angetreten, grundlegende Reformen in unserer Gesellschaft durchzusetzen. Wer geglaubt hat, dass die Justiz davon unberührt bleiben würde, hat übersehen, dass es auch in diesem Bereich einen erheblichen Reformbedarf gibt; ein Befund, der von den meisten Justizpolitikerinnen und Justizpolitikern, aber auch von der Praxis geteilt wird. Die Antworten auf die Frage, wie die Justiz in Stand gesetzt wird, um den Herausforderungen gerecht zu werden, die an der Schwelle zum nächsten Jahrtausend auf die Rechtspflege zukommen, sind unterschiedlich. Sie sind vielfach geprägt von gegenläufigen Interessen, wobei die der „Kunden“, nämlich der Bürgerinnen und Bürger mangels einer eigenständigen Interessenvertretung, leicht außen vor bleiben. Gerade um sie geht es aber bei einer Reform, denn Justizgewähr in unserem Rechtsstaat hat Zugang und Chancengleichheit bei der individuellen Durchsetzung von Rechtsansprüchen zu gewährleisten. Eine unabhängige Justiz hat darüber zu entscheiden.

Neben der Immobilie, also dem Grundstück, und dem Gemeinschaftseigentum am Gebäude, gibt es weitere Vermögensgegenstände, die der Eigentümergemeinschaft gehören, so z.B. Geräte, das Heizöl, die Bankkonten (hier insbesondere die Instandhaltungsrückstellung), Forderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer, z.B. aus nicht gezahlten Hausgeldern, eventuell auch Zwangshypotheken wegen solcher Ansprüche, schriftliche Unterlagen, z.B. die Buchführung, Kontoauszüge, Rechnungsbelege, Protokolle über die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlungen, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossene Verträge, Bau- und Schaltpläne, Betriebsanleitungen usw. Die Gesamtheit dieser Gegenstände wird als „das Verwaltungsvermögen“ der Eigentümergemeinschaft bezeichnet.

Anlaß dieser Besprechung sind zwei neuere Beschlüsse zweier Obergerichte zum Sondernutzungsrecht, die bisher nicht bzw. nicht ausreichend gewürdigt worden sind. Es handelt sich einmal um die Entscheidung des OLG Naumburg (WuM 1998, 301 = FGPrax 1998, 92) und des OLG Jena (Rpfleger 1999, 70). Gegenstand dieser Entscheidungen war in beiden Fällen das Sondernutzungsrecht einzelner Wohnungseigentümer an Teilen eines gemeinschaftlichen Raumes, nämlich Heizung (OLG Jena) oder Waschküche (OLG Naumburg).

Gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung, insbesondere die ordentliche Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Der 3. Abschnitt des WEG befaßt sich mit der Verwaltung, und zwar ausschließlich mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.¹ Sie obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern. In dieser Wohnungseigentümerverwaltung sind die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters angesiedelt (§ 27 WEG). Die Verwaltung des Sondereigentums weist das Gesetz über § 13 WEG demgegenüber dem jeweiligen Wohnungseigentümer durch Nennung seiner Eigentümerbefugnisse zu, ohne dabei den Begriff Verwaltung zu gebrauchen. § 14 WEG zieht ihm dabei Grenzen im Interesse eines geordneten Zusammenlebens. Diese vom Gesetz vorgegebene Abgrenzung ist aber nicht immer so leicht zu handhaben, wie sie erscheint. Es gibt Berührungspunkte zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum² und es kann durch Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG Durchbrechungen geben.³ Bei einer Erörterung der Verwalteraufgaben bei der Verwaltung von Sondereigentum muß zunächst geklärt werden, was unter Verwaltung zu verstehen ist.

1. Beispiel: Fabrikant F möchte von dem Landwirt L ein bisher landwirtschaftlich genutztes Grundstück auf die Dauer von 20 Jahren pachten und darauf eine Produktionshalle erstellen. Welches Nutzungsrecht ist F zu empfehlen?

Wohnungseigentum verbindet das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum an einem Grundstück sowie Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§§1 II, V WEG). Das Sondereigentum soll nur für in sich abgeschlossene Wohnungen oder sonstige Räume eingeräumt werden (§3 II 1 WEG). Auch wenn diese Rechtsnorm lediglich eine Sollvorschrift ist, darf das Grundbuchamt Wohnungseigentum ohne baubehördliche Bescheinigung der Abgeschlossenheit nicht im Wohnungsgrundbuch eintragen¹. Der Eintragungsbewilligung sind neben dem von der Baubehörde auszustellenden Aufteilungsplan eine ebenfalls von dieser Behörde zu erteilende Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen (§§ 7 IV 1 Nr. 2, 3 II WEG). Diese muß die Abgeschlossenheit der Wohnung gegenüber anderem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Zugangsmöglichkeit und eine bestimmte Ausstattung nachweisen². Bei Neubauten ist die Bescheinigung zu verweigern, wenn die Voraussetzungen für eine Baugenehmigung fehlen³. Wohnungseigentum soll bei Neubauten nur für Gebäude begründet werden, die auch gebaut werden dürfen⁴. Abgeschlossenheitsbescheinigung und Baugenehmigung sollen sich nicht widersprechen. Die mit dem Baugenehmigungsverfahren bezweckte baubehördliche Kontrolle soll sich in dem durch die „Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 IV Nr. 2 und § 32 II Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes“ geregelten Umfang auch auf das Sondereigentum erstrecken⁵.

Kreditinstitute sind insbesondere in ihrer Rolle als Grundpfandgläubiger auf ein verläßliches Grundstücksrecht angewiesen. Die präzise Dokumentation der Eigentumsverhältnisse und Grundstücksbelastungen mit dem Schutz des öffentlichen Glaubens tragen entscheidend dazu bei, daß die Werthaltigkeit von Grundpfandrechten verläßlich beurteilt werden kann. Herkömmlich ist die deutsche Rechtslage insbesondere im internationalen Vergleich in dieser Hinsicht als durchaus beispielhaft beurteilt worden.¹ Im Zuge der deutschen Vereinigung haben sich freilich ungewohnte Unsicherheiten und neue Herausforderungen ergeben.

Es ist das große Verdienst des Jubilars, dem Wohnungseigentumsrecht wiederholt durch gedankliche Impulse mit zu einer Dynamik verholfen zu haben, die in den Spezialmaterien des Zivilrechts ihresgleichen sucht. Seien es die eigenen oder die von ihm angeregten und/oder betreuten wissenschaftlichen Arbeiten, die Forschungswerkstatt seines Lehrstuhls gehört zu den wichtigsten Promotoren des wohnungseigentumsrechtlichen Diskurses. So nimmt es nicht Wunder, daß aus seinem Wirkungsbereich auch eine Dissertation hervorgegangen ist, die sich mit dem für die Praxis bedeutsamen Beschlußmängelverfahren befaßt. Suilmann¹ untersucht darin unter anderem die Rechtsqualität von negativen Abstimmungsergebnissen und deren Folgen für den Rechtsschutz. Er ordnet sie — in Übereinstimmung mit seinem Doktorvater² — als rechtstechnisches Mittel gemeinschaftsinterner Willensbildung den Rechtsgeschäften zu und stellt damit die gegenteilige, vor allem durch die ständige Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts³ geprägte, obergerichtliche Judikatur⁴ und die ihr folgende Lehrmeinung erneut auf den Prüfstand. Dies erscheint auch als notwendig, weil die h.M. unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit nicht befriedigt, wie nicht zuletzt die jüngst ergangene Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 25. Mai 1999⁵ zeigt. Hier ging es unter anderem um die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über einen Antrag auf Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 150 000 DM nach Miteigentumsanteilen. Die Abstimmung hierüber hatte in der Eigentümerversammlung 91 Ja-Stimmen, 238 Nein-Stimmen und 2 Stimmenthaltungen ergeben. Von den Nein-Stimmen waren 233 auf die Antragstellerin entfallen. Der Vorsitzende hielt ihr nach dem Protokoll eine „rechtsmißbräuchliche Stimmrechtsmajorisierung“ vor und stellte fest, daß der Antrag angenommen sei. Das gerichtliche Anfechtungsverfahren hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Die Rechtsmittelinstanzen haben den Antrag dagegen für unzulässig gehalten und ihm nur als Feststellungsantrag, daß ein Beschluß nicht gefaßt worden sei, stattgegeben. Denn ein Eigentümerbeschluß sei entgegen der Feststellung des Vorsitzenden der Eigentümerversammlung überhaupt nicht zustandegekommen, es liege vielmehr ein sogenannter Nichtbeschluß vor. Dies vermag nicht zu überzeugen. Worum geht es?