Investoren lassen bei Gewerbe- wie bei Wohnimmobilien noch große Vorsicht walten, belegt eine aktuelle Analyse. Ihnen fehlt ein finales Startsignal für eine Trendumkehr. Neigt sich der Zinszyklus im Euroraum bald dem Ende, keimt aber für 2024 ein wenig Optimismus.
Ist die mit Inflationsdynamik erst gebrochen, gehen Experten von einer Stabilisierung der Investments auf den Immobilienmärkten im kommenden Jahr aus.
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"Die Anpassungsprozesse auf den Investmentmärkten sind noch nicht vollständig abgeschlossen, auch wenn Anzeichen für eine mittelfristig absehbare Erholung erkennbar sind", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, die Entwicklung auf den gewerblichen Investmentmärkten im Herbst. "Die jüngsten Entscheidungen und Aussagen der Notenbanken deuten zwar darauf hin, dass der Zinserhöhungszyklus in absehbarer Zeit seinen Gipfel erreicht haben dürfte, doch die Preisfindungsphase ist allerdings noch nicht ganz beendet".
So fehle auch aus Anlegersicht ein finales Startsignal für eine klare Trendumkehr. Besonders deutlich zeige sich dies bei Büroinvestments in Zeiten einer rückläufigen Konjunktur. Dann komme es sehr schnell zu erheblichen Umsatzrückgängen. Zudem falle die notwendige Preisanpassung in diesem Marktsegment überproportional hoch aus und nehme viel Zeit in Anspruch.
Mehr Dynamik im Retail- und Logistik-Segment
In anderen Assetklassen, wie etwa Retail und Logistik, verzeichnete der Dienstleister für Immobilienvermittlung wieder eine etwas größere Marktdynamik zu verzeichnen. "Festzuhalten bleibt, dass das Investmentvolumen des dritten Quartals mit gut 6,5 Milliarden Euro etwas angezogen hat, und knapp 40 Prozent höher ausfällt als im Vorquartal", so Zorn.
Mit fast 16,3 Milliarden Euro liegt der gewerbliche Investmentumsatz allerdings 63 Prozent unter dem Vorjahreswert und 55 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Das Ergebnis reiht sich laut BNP Paribas Real Estate Deutschland auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013 ein. Mit 12,36 Milliarden Euro entfallen 76 Prozent auf Einzeldeals. Dabei liegt der Anteil ausländischer Käufer "erwartungsgemäß weiter unter dem langjährigen Durchschnitt", heißt es weiter. Mit gut 35 Prozent hat sich dieser im Laufe des Jahres aber leicht erhöht und insgesamt seit Jahresbeginn rund 5,75 Milliarden Euro zum Investmentumsatz beigetragen.
Zurückhaltung am Wohninvestmentmarkt bleibt
Dass sich die Investoren auch am Wohninvestmentmarkt weiterhin zurückhalten, belegen aktuelle Zahlen zum dritten Quartal. Das Transaktionsvolumen bleibt nach den ersten neun Monaten deutlich hinter den Vorjahren zurück. Bundesweit wurden im bisherigen Jahresverlauf 3,92 Milliarden Euro in größere Wohnungsbestände ab 30 Wohneinheiten investiert.
"Damit wurde das Vorjahresergebnis um 62 Prozent und der langjährige Durchschnitt um 68 Prozent unterschritten", berichtet das Unternehmen. Ein sich abzeichnender Rückgang der Inflation und deutliche Signale hin zu einem Ende des Zinserhöhungszyklus dürften allerdings für eine spürbar höhere Marktdynamik im kommenden Jahr sorgen.
Verhalten optimistisch für 2024
Die Rahmenbedingungen für die gewerblichen Investmentmärkte werden sich aber im Schlussquartal des Jahres voraussichtlich nicht wesentlich ändern. "Da die Inflation noch zu weit vom Inflationsziel der führenden Zentralbanken entfernt ist und nur vergleichsweise langsam sinkt, deutet vieles darauf hin, dass sowohl die EZB als auch die FED 2023 noch mindestens eine Zinserhöhung durchführen werden", glaubt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Doch die Dynamik hoher Inflationsraten scheine Deutschland gebrochen, "denn die von der EZB ergriffenen restriktiven Maßnahmen zur Inflationsbekämpfung zeigen Wirkung". Sollte sich dieser Trend verfestigen, dürfte sich der Zinszyklus auch im Euroraum dem Ende neigen, "was uns verhalten optimistisch stimmt".
Vor diesem Hintergrund bestehe eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Renditen im vierten Quartal noch einmal etwas anziehen werden. "Im Anschluss ist eine Stabilisierung im Jahr 2024 das aus heutiger Sicht wahrscheinlichste Szenario", so Keller.