1 Einleitung
2 Neue empirische Befunde in Deutschland: Die GEWOS-Studie
3 Kriterium „Marktkonformität“
4 Aspekte einer marktgerechten Ausgestaltung
4.1 Relevante Nachteile des Erbbaurechts
4.2 Relevante Vorteile des Erbbaurechts
4.3 Potenzielle Tauschgewinne
Reinertrag p. a. (in €) | Kosten Investition (in €) | Rendite p. a. (= Liegenschaftszinssatz) (in %) | |
---|---|---|---|
Gebäude | 28.000 | 700.000 | 4,00 |
Boden | 12.000 | 300.000 | 4,00 |
Gesamt | 40.000 | 1.000.000 | 4,00 |
Reinertrag p. a. (in €) | Opportunitätskostensatz p. a. (in %) | Wert (in €) | |
---|---|---|---|
Erbbaurechtgeber | 12.000 | 2,00 | 600.000 |
Erbbaurechtnehmer | 28.000 | 4,86 | 576.500 |
Gesamt | 40.000 | 3,40 (!) | 1.176.500 |
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umso höher ist, je stärker die Risikoverlagerung auf den Erbbaurechtgeber ausfällt. Zumal Mehrfamilienhäuser eine deutlich höhere Risikoprämie aufweisen als Einfamilienhäuser (dies ist an den Liegenschaftszinssätzen ablesbar), kann bei den Letztgenannten der beschriebene Effekt kaum erzielt werden.
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auch mit dem Bodenwertanteil ansteigt. Je höher der Bodenwertanteil, umso größer ist der Anteil der Reinerträge der Immobilie, der auf den Erbbaurechtgeber entfällt und mit dessen geringeren Renditeforderungen diskontiert wird. Dies bedeutet, dass gerade in angespannten Wohnungsmärkten mit hohen Bodenwerten das Potenzial für die Erzielung eines Mehrwertes besonders hoch ist.
Bodenwertanteil (k) (in %) | ||||
---|---|---|---|---|
10 % | 30 % | 50 % | ||
Beim Erbbaurechtgeber verbleibendes Risiko (a) (in %) | 70 | 1,38 | 4,88 | 9,89 |
50 | 5,26 | 17,65 | 33,33 | |
30 | 16,84 | 53,85 | 98,08 |
5 Modellvergleich
5.1 Unkompensiertes Erbbaurecht
5.2 Privatnütziges Reduktionsmodell
Wertseite: Diskontierung | Reinertrag p. a. (in €) | Opportunitätskostensatz p. a. (in %) | Wert (in €) | AK/HK (in €) | Mehr‑/Minderwert (in €) |
---|---|---|---|---|---|
Gebäude/EBR | 28.000 + 6000 = 34.000 | 4,86 | 700.000 | 700.000 | 0 |
Boden/EBR | 12.000 ./. 6000 = 6000 | 2,00 | 300.000 | 300.000 | 0 |
Vorläufiger Gesamtwert | 40.000 | 4,00 | 1.000.000 | 1.000.000 | 0 |
Ergänzend: Transaktionskosten | Erläuterung | – | |||
Allgemeine Nachteile des Erbbaurechts | ./. 75.000 | Lt. Annahme | ./. 75.000 | ||
Gesamtwert, konsolidiert | 925.000 | < Volleigentum | ./. 75.000 |
Lfd. Kompensationszahlung p. a. (in €) | Opportunitätskostensatz p. a. (in %) | Wertverlust (in €) | |
---|---|---|---|
Erbbaurechtgeber | − 6000 | 2,00 | − 300.000 |
Erbbaurechtnehmer | + 6000 | 4,86 | + 123.500 |
Gesamt | 0 | –/– | − 176.500 |
5.3 Privatnütziges Prämienmodell
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für den Erbbaurechtgeber: 2,35 % p. a. (= 2,00 % p. a. × 1,1765);
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für den Erbbaurechtnehmer: 5,71 % p. a. (= 4,86 % p. a. × 1,1765).
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für den Erbbaurechtgeber: 510.000 € (= 12.000 € p. a. / 2,35 % p. a.);
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für den Erbbaurechtnehmer: 490.000 € (= 28.000 € p. a. / 5,71 % p. a.).
Wertseite: Diskontierung | Reinertrag p. a. (in €) | Opportunitätskostensatz p. a. (in %) | Wert (in €) | AK/HK nach Kompensation (in €) | Mehr‑/Minderwert (in €) |
---|---|---|---|---|---|
Gebäude/EBR | 28.000 | 4,86 | 576.500 | 700.000 ./. 210.000 = 490.000 | 86.500 |
Boden/EBR | 12.000 | 2,00 | 600.000 | 300.000 + 210.000 = 510.000 | 90.000 |
Vorläufiger Gesamtwert | 40.000 | 3,40 | 1.176.500 | 1.000.000 | 176.500 |
Ergänzend: Transaktionskosten | Erläuterung | – | |||
Allgemeine Nachteile des Erbbaurechts | ./. 75.000 | Lt. Annahme | ./. 75.000 | ||
Gesamtwert, konsolidiert | 1.100.500 | > Volleigentum | 100.500 |
5.4 Anwendung des Prämienmodells für bezahlbares Wohnen
Wertseite | Reinertrag p. a. (in €) | Opportunitätskostensatz p. a. (in %) | Wert (in €) | AK/HK nach Kompensation (in €) | Mehr‑/Minderwert (in €) |
---|---|---|---|---|---|
Gebäude/EBR | 15.795 | 4,86 | 325.000 | 700.000 ./. 500.000 = 200.000 | 125.000 |
Boden/EBR | 12.000 | 1,50 | 800.000 | 300.000 + 500.000 = 800.000 | 0 |
Vorläufiger Gesamtwert | 27.795 | 2,47 | 1.125.000 | 1.000.000 | 125.000 |
Ergänzend: Transaktionskosten | Erläuterung | – | |||
Allgemeine Nachteile des Erbbaurechts | ./. 125.000 | Lt. Annahme | ./. 125.000 | ||
Gesamtwert, konsolidiert | 1.000.000 | = Volleigentum | 0 € |
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Selbst, wenn die Kommune im Rahmen des Reduktionsmodells einen Erbbauzins von Null ansetzen würde, könnte sie die Performance des Prämienmodells bei Weitem nicht erreichen. Hier ergäbe sich bezüglich der allgemeinen Nachteile des Erbbaurechts kein Unterschied, es wären ebenfalls 125.000 € Minderwert anzusetzen. Das Arrangement wäre marktkonform, wenn der Investor auf (Investitions‑)Kosten von 825.000 € (= 700.000 € Gebäudeherstellkosten plus 125.000 € notwendige Überdeckung) eine Rendite von 4,00 % p. a. erwirtschaften könnte. Aufgrund des Erbbauzinses von null Prozent p. a. besteht nämlich kein Leverage-Risiko, das eine gegenüber Volleigentum erhöhte Renditeforderung rechtfertigen würde. Damit könnte ein Reinertrag von bestenfalls 33.000 € p. a. dargestellt werden. Gegenüber Volleigentum wäre dies maximal – ohne weitere Subventionen – eine Reduktion von lediglich ca. 17,50 %; dabei erhielte die Kommune aber überhaupt keine Rendite mehr auf ihr eingesetztes Kapital (Erbbaugrundstück).
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Im Fall des Ankaufs von Belegungsrechten erhielte die Kommune ebenfalls keine Rendite; sie müsste aber die Kosten der Kompensation der Mindereinnahmen für den Volleigentümer schultern (diese wären mit 4,00 % zu diskontieren). Hinzu käme reduzierte Steuerungsfähigkeit aufgrund der beschränkten Laufzeit der Sozialbindung.
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Würde die Kommune selbst als Vermieterin agieren, müsste sie sich mit einer Rendite von 2,78 % zufriedengeben, um dieselben Ergebnisse wie im Prämienmodell zu erreichen (= 27.795 € p. a. / 1.000.000 €). Allerdings müsste sie ein überproportionales Risiko in Kauf nehmen, das sich an einer Immobilie in Volleigentum orientiert. Zudem wäre sie mit wesentlich höheren Verwaltungskosten (Vermietung, Management der Immobilie) als beim Erbbaurecht belastet.