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Erschienen in:
Wohnungswirtschaftliche Grundlagen der Immobilienwirtschaftslehre Kapitel lesen Erstes Kapitel lesen

2017 | OriginalPaper | Buchkapitel

31. Investition in Wohnimmobilien

verfasst von : Nico B. Rottke, Sebastian Krautz

Erschienen in: Wohnimmobilien

Verlag: Springer Fachmedien Wiesbaden

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Zusammenfassung

Das vorliegende Kapitel dient der grundlegenden Einleitung in die Wohnimmobilieninvestition und die Investitionsrechnung. Die Eigenschaften einer Wohnimmobilien als Investitionsgut wird beschrieben und die Investitionsentscheidungsprozess wird skizziert.
Anschließend werden Methoden der Investitionsrechnung erklärt und an einem angewandten Beispiel erläutert.

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Fußnoten
1
Bei einem Kaufpreis von 50 Mio. EUR würden, bei einem Steuersatz von 6,5 %, alleine für die Grunderwerbsteuer 3,25 Mio. EUR fällig, zzgl. Notar- und Grundbuchkosten.
 
2
Für Marktakteure i. S. v. Immobilienanlageprodukten, bspw. offene oder geschlossene Fonds, Spezialfonds, Immobilien Aktiengesellschaften oder Real Estate Investment Trusts (REITs) siehe Kap. 1 „Wohnimmobilien in der Immobilienwirtschaftslehre“. Die Funktionsweise der jeweiligen Vehikel werden weiterführend in Immobilienwirtschaftslehre, Band I, Management sowie Immobilienwirtschaftslehre, Band III, Recht erläutert.
 
3
Für ausführliche Beschreibung indirekter Immobilienanlageprodukte und deren Funktionsweise, siehe Rottke und Thomas (2011). Immobilienwirtschaftslehre Band I: Management, Kapitel E.3.
 
4
Beispiel: Demografische Pfandabhängigkeit: Menschen die heute nicht geboren sind können morgen auch keine Kinder bekommen.
 
5
Beispiel „Münchner Modell“: Bei allen Projektentwicklungen von Wohnimmobilien müssen 30 % der Wohneinheiten den Vorschriften des geförderten Wohnungsbaus entsprechen. Werden diese Wohnungen dann (weiter-)verkauft, dürfen diese als Eigentumswohnungen nur an berechtigte Haushalte veräußert werden, bzw. als Investitionsobjekte nur an berechtigte Mietergruppen vermietet werden. (Quelle: Stadt München. URL: http://​www.​muenchen.​de/​rathaus/​Stadtverwaltung/​Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/​Wohnungsbau/​Muenchen-Modell-Eigentum.​html).
 
6
Beispiel Gagfah: Bei der Privatisierung von 48.000 Wohnungen Wohnungsbaugesellschaft Woba hat die Stadt Dresden als vorherige Eigentümer dem Käufer Gagfah eine Sozialcharta für dieses Wohnungsportfolio auferlegt. Diese sah unter anderem einen erweiterten Kündigungsschutz und begrenzte Mieterhöhung vor. Im Veräußerungsfall muss laut der Charta dem Mieter ein Vorkaufsrecht mit einem fünfzehnprozentigen Preisnachlass gewährt werden. (Quelle: GAGFAH-SOZIAL-CHARTA-Bestimmungen. URL: http://​www.​gagfah.​de/​fileadmin/​user_​upload/​gagfah/​dokumente/​Gagfah_​Sozialcharta.​pdf). Später verklagte die Stadt Dresden das börsennotierte Unternehmen Gagfah wegen Nichteinhaltung der Sozialcharta zu einer Vertragsstrafe von über einer Milliarde EUR. Letztendlich konnte das Unternehmen einen gerichtlichen Vergleich mit der Stadt Dresden erwirken und durch eine Zahlung von 40 Mio. EUR und weiteren Zugeständnissen dem drohenden Konkurs entgehen.
 
7
Siehe hierzu auch Kap. 5 „Wohnimmobilien im politischen Kontext“ und Kap. 37 „Rechtliche und steuerrechtliche Fragen der Wohnimmobilientransaktion“.
 
8
Es kann nicht zu einem Zwangsauszug durch die Eigenbedarfsankündigung des Vermieters kommen.
 
9
European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (INREV): INREV STYLE CLASSIFICATION - Revised Version, Amsterdam 2012.
 
10
Der Vorgang der Vertragsverhandlung stellt ein berechtigtes Interesse dar (BayObLG, BWNotZ 1991, 144 u. OLG Rostock, DtZ 1995, 103).
 
11
Detailliertere Informationen zum Thema Kaufvertrag und Einhaltung der Schriftform können im Kap. 37 „Rechtliche und steuerliche Fragen“ nachgelesen werden.
 
12
Vgl. Kap. 37 „Rechtliche und steuerrechtliche Fragen der Wohnimmobilientransaktion“.
 
13
„Rechtliche und steuerrechtliche Aspekte der Wohnimmobilientransaktion“ werden in Kap. 37 behandelt und finden aus Gründen der Vereinfachung in diesem Kapitel keine Beachtung.
 
14
Vgl. Kap. 30 „Immobilienbewertung“.
 
15
Linneman (2004, S. 58) weist in diesem Kontext darauf hin, dass ein Assetmanager sich wie ein guter Doktor verhalten sollte. Dieser kümmert sich um die Ursache (z. B. die Qualität seines Objektes), nicht um die Symptome (Szenarien mit Leerstandsraten).
 
16
Eine eingehende Betrachtung der „Wohnimmobilienfinanzierung“ findet in Kap. 32 statt. „Rechtliche und steuerliche Fragen“ werden in Kap. 37 behandelt.
 
17
Vgl. Kap. 30 „Immobilienbewertung“.
 
18
Vgl. weiterführend: Kap. B3, Immobilienwirtschaftslehre Band II, Ökonomie, Immobilienzyklen und spekulative Blasen.
 
19
Vgl. Kap. 32 „Wohnimmobilienfinanzierung“.
 
20
Im Rahmen der Immobilienfinanzierung wird der Kapitalwert durch den gewünschten Kreditbetrag ersetzt und man erhält die Höhe des periodischen Schuldendienstes, d. h. die monatlichen Kreditraten.
 
21
Ein Grund für eine hohe Veräußerungskomponente ist beispielsweise ein Re-Development und Neupositionierung einer Immobilie. Hier sind die Mietüberschüsse, wenn vorhanden, in der recht kurzen Investitionsdauer sekundär. Der Projekterfolg hängt hier im Wesentlichen vom Verkaufserlös ab.
 
22
Da Excel in dieser Funktion ebenfalls Schaltjahre berücksichtigt, kann es bei den Ergebnissen zu kleinen Abweichungen im Vergleich zu den Ergebnissen der IKV-Funktion kommen.
 
Literatur
1.
Käfer, Karl: Investitionsrechnungen, 4., verbesserte Auflage, Zürich 1974, S. 5, in: Thommen, J.-P. und Achleitner, A.-K.: Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 5. Auflage, Wiesbaden 2006.
2.
3.
Statistisches Bundesamt: Bestand an Wohnungen und Wohngebäuden Bauabgang von Wohnungen und Wohngebäuden, Lange Reihen ab 1969 – 2013. S. 7. Wiesbaden 2014.
4.
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, Bonn 2013, S. 38.
5.
Jones Lang LaSalle: Investmentmarktüberblick Deutschland, 4. Quartal 2014., Frankfurt 2014, S. 8.
6.
World Wealth Report, Capgemini, Paris 2015.
7.
Rapp, Erich: Potenziale kirchlicher Immobilien – Transparenz und Chancen, in: Immobilien & Finanzierung, 60(2), Frankfurt 2009, S. 848; sowie Rose, Oliver: Entwicklungschancen für kirchliches Immobilienvermögen, in: Immobilien & Finanzierung, 60(2), Frankfurt 2009, S. 850.
8.
Frerk, Carsten: Finanzen und Vermögen der Kirchen in Deutschland, 3. Auflage, Aschaffenburg 202, S. 34.
9.
Hui, Eddie Chi-Man/Ng, Ivan/Lau, Otto Muk-Fai: Speculative bubbles in mass and luxury properties: an investigation of the Hong Kong residential market, in. Construction Management and Economics, 2011, Vol. 29, S. 781–793.
10.
Just, Tobias: Demografie und Immobilien, München 2013, S. 9–12.
11.
Vgl. Kruschwitz, Lutz: Investitionsrechnung, 11. Auflage, München 2007, S. 39.
12.
Vgl. Grob, Heinz Lothar: Investitionsrechnung mit vollständigen Finanzplänen. München.
Metadaten
Titel
Investition in Wohnimmobilien
verfasst von
Nico B. Rottke
Sebastian Krautz
Copyright-Jahr
2017
Buch
Wohnimmobilien

Print ISBN: 978-3-658-05367-3

Electronic ISBN: 978-3-658-05368-0

Copyright-Jahr: 2017

DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-658-05368-0_31