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List Forum für Wirtschafts- und Finanzpolitik
Erschienen in: List Forum für Wirtschafts- und Finanzpolitik 2/2020

Open Access 24.09.2020 | Aufsätze

Das Bestellerprinzip auf Wohnungs- und Immobilienmärkten – ist gut gemeint auch gut?

verfasst von: Jochen Michaelis, Benjamin Schwanebeck

Erschienen in: List Forum für Wirtschafts- und Finanzpolitik | Ausgabe 2/2020

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Zusammenfassung

Mit der Implementierung des Bestellerprinzips – wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen – hat der Gesetzgeber einen Wechsel der Zahllast für die Courtage vom Mieter zum Vermieter vorgenommen. Mit Hilfe eines sequentiellen Verhandlungsspiels wird hier diskutiert, inwieweit der Wechsel der Zahllast mit einer Veränderung der ökonomischen Traglast einhergeht. Es wird gezeigt, dass für plausible Parameterkonstellationen (i) die Makler verlieren in Form einer sinkenden Courtage, (ii) die Mieter gewinnen trotz Überwälzung der Courtage auf die Miete, und (iii) auch die Vermieter gewinnen trotz Übernahme der Zahllast der Courtage.
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Fußnoten
1
Das Wohnungsvermittlungsregelungsgesetz schreibt vor, dass die Courtage zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer nicht übersteigen darf. Wird die Courtage beim Vermieter erhoben, so besteht keine Obergrenze. In Deutschland beträgt die durchschnittliche Mietdauer gut acht Jahre, damit entsprechen die zwei Monatsmieten einer Belastung von zwei Prozent.
 
2
In Verbindung mit der Grunderwerbsteuer und den Notar- und Grundbuchkosten resultieren schnell Erwerbsnebenkosten von bis zu 14 % des Kaufpreises. Weil diese Nebenkosten in der Regel nicht über einen Kredit finanziert werden können, beanspruchen sie vollumfänglich die Ersparnisse (das Eigenkapital) des Käufers, entsprechend sensitiv reagiert die Nachfrage nach Wohneigentum.
 
3
Der ökonomische Mehrwert der Makler wird immer wieder kritisch diskutiert, aber in einem wettbewerblichen System ist es schwer vorstellbar, dauerhaft eine positive Abweichung von Preis und marginaler Zahlungs-bereitschaft aufrecht zu erhalten; vgl. hierzu Bernheim und Meer (2013).
 
4
In Michaelis und von Wangenheim (2016) wird argumentiert, dass die Mieter durch die freiwillige Übernahme der Courtage signalisieren können, sie seien „gute“ Mieter, die an einer langfristigen Vertragsbeziehung interessiert sind (vgl. hierzu auch Niedermayer und Wang 2018). Durch das BSP entfällt die Möglichkeit, ein solches Signal zu senden.
 
5
Die Courtage ist üblicherweise eine Einmalzahlung, die zu Beginn der Vertragslaufzeit zu zahlen ist. Hier wird dieser Betrag umgewandelt in ein Periodeneinkommen.
 
Literatur
Barwick, P. J., & Wong, M. (2019). Competition in the real estate brokerage industry: a criticial review. Brookings economic studies.
Bencek, D., & Klodt, H. (2014). Die Legende von der Mietpreisexplosion. Zeitschrift für Wirtschaftspolitik, 63(2), 111–127.CrossRef
Bernheim, D., & Meer, J. (2013). Do real estate brokers add value when listing services are unbundled? Economic Inquiry, 51(2), 1166–1182.CrossRef
Binmore, K., Rubinstein, A., & Wolinsky, A. (1986). The Nash bargaining solution in economic modelling. Rand Journal of Economics, 17, 176–188.CrossRef
Booth, A. (1995). The economics of the trade union. Cambridge: Cambridge University Press.
Bundesregierung (2019). Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Drucksache 19/15827 vom 11.12.2019.
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Michaelis, J. (1997). Zur Ökonomie von Entlohnungssystemen. Schriften zur angewandten Wirtschaftsforschung 78. Tübingen: Mohr Siebeck.
Michaelis, J., & von Wangenheim, G. (2016). Das Bestellerprinzip – Entlastung für den Mieter oder Augenwischerei? Wirtschaftsdienst, 96(5), 326–332.CrossRef
Niedermayer, A., & Wang, C. (2018). A search model of rental markets: who should pay the commission? International Journal of Industrial Organization, 58, 214–235.CrossRef
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Psotta, M. (2016): Maklergebühren: Das Bestellerprinzip zeigt erste Wirkungen, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 11. Jan. 2016.
Sagner, P., & Voigtländer, M. (2019). Volkswirtschaftliche Folgen des Berliner Mietendeckel. Köln: Institut der deutschen Wirtschaft. Gutachten
Voigtländer, M. (2019). Das Bestellerprinzip in der Immobilienvermittlung. IW-Trends Vierteljahresschrift zur empirischen Wirtschaftsforschung, 46(1), 3–24.
Wasmer, E., & Weil, P. (2004). The macroeconomics of labor und credit market imperfections. American Economic Review, 94(4), 944–963.CrossRef
Metadaten
Titel
Das Bestellerprinzip auf Wohnungs- und Immobilienmärkten – ist gut gemeint auch gut?
verfasst von
Jochen Michaelis
Benjamin Schwanebeck
Publikationsdatum
24.09.2020
Verlag
Springer Berlin Heidelberg
Erschienen in
List Forum für Wirtschafts- und Finanzpolitik / Ausgabe 2/2020
Print ISSN: 0937-0862
Elektronische ISSN: 2364-3943
DOI
https://doi.org/10.1007/s41025-020-00198-w

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