E-Business in der Immobilienwirtschaft

Telekommunikation, Internet und E-Business/E-Commerce haben erheblichen Einfluss auf die Immobilienmärkte. Dies gilt für die Immobilie als Kapitalanlagedas Geschäft mit der Immobilie unddie Anlageberatung.

Internet, E-Business und E-Commerce gehören sicher zu den meist genutzten Wortschöpfungen des neuen Jahrtausends. In Verbindung mit Immobilien lassen sie sich am besten mit den verschiedenen Lebenszyklusphasen der Immobilie in Verbindung bringen.

E-Business eröffnet der deutschen Bauindustrie neue Chancen: Mittelfristig werden sich integrierte Portale und webbasierte Anwendungen als Standards etablieren, an Funktionalität und Komfort gewinnen und einen echten Mehrwert für ihre Anwender darstellen. E-Business bietet die Chance, ohne eine tiefgreifende Neugestaltung der Branchenstruktur Effizienzschwächen in den wertschöpfenden Prozessen zu beseitigen und durch Innovationen und Kundenorientierung das angeschlagene Image der Branche zu verbessern. Gleichwohl werden die Möglichkeiten internetgestützter Technologien von Bauunternehmen nur zögerlich umgesetzt. E-Commerce im Baustoffhandel und bei Bauzulieferern scheitert häufig an fehlenden oder nicht durchgängigen ERP-Systemen.

Mit dem Internet verhält es sich so wie mit den meisten wirklich fundamentalen Entwicklungen: Die kurzfristigen Auswirkungen werden über-, die langfristigen unterschätzt.

Viele Immobilien-Anbieter stellen mittlerweile ihre Objektangebote ins Internet, um auf diesem Wege ihre potenziellen Kunden zu erreichen bzw. zu informieren. Das Internet dient dabei als Instrument der Kaufanbahnung, also nicht als unverbindliches Informationsmedium für den Immobilienkunden, sondern als wichtiges Glied in der Kette, die von der Information über den Markt hin zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie führt.

Für Immobilienanbieter bieten Immobilienportale im Internet im Gegensatz zu traditionellen Medien deutlich bessere Vermarktungsmöglichkeiten ihrer Objekte. ImmobilienScout 24 ist heute das marktführende Immobilienportal im deutschsprachigen Internet. Das 1997 gegründete Unternehmen mit Sitz in Berlin ist seit September 1999 bundesweit aktiv. Mit über einer Million Besuchen und mehr als 15 Millionen Seitenaufrufen pro Monat auf seiner Website ist ImmobilienScout 24 der meistbesuchte Immobilien-Marktplatz im deutschen Internet. Mit Hilfe modernster Kommunikationstechnik schafft ImmobilienScout 24 eine effektive Onlinevermarktungsplattform für die Immobilienwirtschaft, einen Vertriebs- und Kommunikationskanal für Produkte und Services rund ums Wohnen sowie einen Point of Competence für Immobiliensuchende und Anbieter im Internet.

Mit Fonds24.de (seit Oktober 2000) und Fondscope.de (seit Juli 2001) sind lediglich zwei Portale bzw. Marktplätze für geschlossene Fonds im Netz. Ziel der Portale ist die Information der Anleger über den Markt aller geschlossenen Fonds. Dies sind neben den geschlossenen Immobilienfonds vor allem Schiffs-, Medien, Venture Capital oder auch Windkraftfonds. Geschlossene Fonds richten sich vor allem an den steuerorientierten Anleger mit gehobenem bis hohen Einkommen. Bei Geschlossenen Immobilienfonds tritt derzeit die Steuerorientierung auf Grund geänderter gesetzlicher Rahmenbedingungen in den Hintergrund.

Der Heilige Gral ist ein Heiligtum, dessen Besitz höchstes irdisches und himmlisches Glück verleihen soll. Als Heiliger Gral der IT-Industrie gilt die ideale Benutzeroberfläche. Analysten sehen diese durch Unternehmensportale verwirklicht. Neben dem Begriff „Unternehmensportal“ werden die englischen Begriffe „Enterprise Portal, Corporate Portal“ und „Workspace Portal“ weitgehend gleichbedeutend verwendet.

Seitdem der Mensch existiert, braucht er eine Unterkunft : Die Immobilienbranche ist alt. Ihre inneren Strukturen und Gesetzmäßigkeiten haben sich über lange Zeit ausgebildet. Das Internet als Revolution des Informationszeitalters macht auch vor dem Immobiliensektor nicht halt. Aber Veränderung ist nicht immer leicht. Nicht bloß beim Bau eines Hauses wird schweres Material bewegt. Veraltete Organisationsstrukturen behindern Wohnbaugesellschaften gleichsam wie Mieter. Kommunikation wird immer schneller, besser und wichtiger.

Internetportale sind inzwischen wichtige Marktplätze für die Immobilienwirtschaft. Makler und Wohnungswirtschaft verfügen über Softwarelösungen zur Verwaltung ihrer Bestände und zur Erstellung von Exposés. Da es zahlreiche verschiedene Formate gibt, in denen Makler und Portale diese Daten speichern, können diese Daten aus der Software nicht exportiert und einem Portal zur Verfügung gestellt werden. Gleichwohl gibt es erste Ansätze zum gemeinsamen elektronischen Datenaustausch seit beinahe 20 Jahren. Unter dem Begriff EDI (Electronic Data Interchange) bzw. EDI/FACT werden z.B. in der Automobilwirtschaft die Bestell-, Liefer- und Rechnungsdaten ausgetauscht. Auch in der Immobilienwirtschaft findet EDI Anwendung. Die VEBA Wohnen, jetzt Viterra AG, übermittelt Aufträge an Lieferanten, die z. B. die Leistungen bei der Renovierung oder Sanierung von Gebäuden enthalten. Dadurch entfällt das Drucken, Verschicken und möglicherweise erneute Erfassen umfangreicher Leistungsbeschreibungen.

„Goldgräberstimmung im Internet“ hieß kürzlich die Schlagzeile über einem Zeitungsartikel zum Thema Immobilienvermarktung online. Der Begriff trifft die Sache recht gut — allerdings nicht nur im positiven Sinne. So gut wie niemand aus der Branche verzichtet heute noch auf die Möglichkeiten, die das Internet zur Vermittlung von Immobiliengeschäften bietet, obwohl gerade die Makler dem neuen Medium anfangs höchst skeptisch gegenüber standen. Fürchteten sie doch um ihr wichtigstes Kapital: ihre Objektlisten, Kontaktadressen und Interessentenprofile. Dennoch sind die Makler heute keineswegs überflüssig geworden, weil im Internet eben nicht verkauft, sondern nur angebahnt und weiter vermittelt wird. So entstanden bis heute über 100 Immobilienbörsen im Internet, angeführt von den großen Portalen wie ImmobilienScout 24, Immopool, EstateNet, VDM Online oder PropertyGate, um hier zunächst nur einige zu nennen. Doch ähnlich wie beim Goldsuchen verhält es sich auch mit den Portalen: Der Aufwand ist hoch, die Arbeit furchtbar mühselig.

Wenn Ann-Sophie Mutter geigt, Luciano Pavarotti singt und Richard Clayderman Klavier spielt, muss das Konzert perfekt sein — glaubt man. Damit viele Solostars ihren Beitrag zu einem Gesamtkunstwerk liefern können, braucht es jedoch einen Dirigenten. Einen Koordinator, der dafür sorgt, dass brillante Musiker ihr Können zur richtigen Zeit am richtigen Ort zeigen.

Die Arena „Auf Schalke“ ist das derzeit modernste multifunktionale Stadion in Europa. Die HBM Bau GmbH hat als Generalübernehmer im Jahr 1996 mit den Entwurfsarbeiten begonnen. Im August 2001 wurde die moderne neue Fußballspielstätte an den Fußballclub Schalke 04 übergeben.

Deutschland hat in den 90er Jahren eine ausgedehnte Immobilienkrise erlebt, die zu Einbrüchen am Immobilienmarkt auf breiter Front geführt hat. Hinzu kam eine wirtschaftliche Entwicklung, die durch Beschäftigungsprobleme und geringes Wachstum geprägt war und die Immobiliennachfrage in weiten Teilen Deutschlands nachhaltig negativ beeinflusste.

Geld ist virtuell geworden, lange bevor es das World Wide Web gab. Das World Wide Web bildet Schaufenster und Menükarten nach und macht die Waren jederzeit abrufbar. Als es auf den Websites erstmals das Eingabefeld für die Kreditkartennummer gab, begann der elektronische Zahlungsverkehr. Für die Zahlungsströme im E-Commerce werden die gleichen bewährten Bank-Leistungen benötigt, die auch beim Shopping in der City oder beim Versandhandel üblich sind.

Das World Wide Web (WWW) findet breite Anwendung im Bereich des Facility Managements (FM). Es vereinfacht die Kommunikation und erleichtert die Suche nach Informationen.

Die Deutsche Post Immobilien (DPI) ist eine der größten Immobilienbewirtschafter in Deutschland. Sie betreut etwa 17.000 Gebäude mit einer Fläche von ca. 17 Mio. m2 Nettogeschossfläche. Die Deutsche Post Immobilien bietet Dienstleistungen rund um die Immobilien am Markt an: initiieren, planen, bauen, betreiben und verwalten.

Internetpräsenz ist nicht nur ein DV-technischer Vorgang. Sie ist nur dann sinnvoll gestaltet, wenn sie integrativ alle kundenbezogenen Zusammenhänge abbildet. Die Erstellung einer Internetpräsenz muss deshalb in Form eines Projektes mit Externen und mit Mitarbeitern durchgeführt werden.

Professionelle Online-Pressearbeit ist auch für viele Unternehmen der Immobilienwirtschaft immer noch ein Fremdwort. Eine eigene Homepage hat mittlerweile zwar (fast) jeder, doch wie kompetent werden dort PR und Pressearbeit in der Praxis betrieben? Das Ziel von Presse- und PR-Arbeit ist es, Journalisten mit der eigenen Botschaft tatsächlich zu erreichen. Hierfür bietet gerade das World Wide Web zahlreiche neue Möglichkeiten. Doch Fakt ist: Für Pressestellen von Unternehmen ist das Internet immer noch ein Stiefkind der Kommunikation. Sie nutzen es noch lange nicht optimal für den Umgang mit Journalisten. In nahezu allen Bereichen der Pressearbeit im Netz gibt es noch ungenutzte Potenziale. Ziel dieses Beitrags ist, Ansätze für die Online- Kommunikationsstrategie und eine erfolgreiche PR-Arbeit von Unternehmen im Netz zu liefern.

Anders ist es geworden: Das Internet hat auch die Welt der Anleger verändert. Doch was genau bringt ihnen die neue, digitale Revolution? Hält sie für die Anleger tatsächlich nur die viel zitierten Vorteile bereit? Oder werden in der grenzenlosen Kommunikationslandschaft des Cyber-Space die Schattenseiten einfach unter den Tisch gekehrt? Aus der Sicht des Anlegerschutzes bedürfen einige Facetten des Kapitalanlagevertriebs über das Internet durchaus einer kritischen Betrachtung. Die Crux liegt vor allem in der Scheintransparenz des Internets. Auf den ersten Blick ist die Informationsfülle enorm. Der Anleger wird im Netz mit einer Vielzahl von Fondsanbietern und Produktarten konfrontiert. Doch anders als bei einem persönlichen Vermittlungsgespräch mit einem Finanzberater, der ihm mit Rat und Tat zur Seite steht, ist er im Internet ganz auf sich selbst gestellt. Dadurch besteht zum einen die Gefahr, auf unseriöse Anbieter zu treffen. Zum anderen aber kann sich der Anleger selbst auch auf eine falsche Produktschiene festlegen und ein für ihn und sein Portfolio nicht passendes Fondsprodukt wählen. Dies kann ebenfalls in der realen Welt zu einem bösen Erwachen führen. Der Fehler bei der Produktauswahl ist schnell geschehen: Über das Internet haben viele Anleger nur ein Halbwissen aufgebaut. Der Expertenteil — im klassischen Finanzvertrieb durch den Berater gewährleistet — entfällt komplett. Manch potentieller Anleger sieht daher in einer ansprechenden Website mit aufwendig gestalteten Grafiken, Videoanimationen und schöngefärbten Texten einen positiven Indikator für Seriosität und Anlageerfolg. Ob die im Netz präsentierten Daten allerdings korrekt sind, kann nicht mit Sicherheit beantwortet werden, da das Internet keiner Kontrollinstanz unterliegt.

Das Geschäft des Initiators für Geschlossene Immobilienfonds wird in doppelter Hinsicht durch Entwicklungen der Telekommunikation und des Internets — zusammengefasst: E-Business — tangiert. E-Business beeinflusst die Zukunfts- perspektiven von Immobilienmärkten und Immobilienwertentwicklungen. Deshalb muss bei der Auswahl der Produkte und strategischen Gestaltung der Fondskonzepte auf die Auswirkungen des E-Business auf die eingebrachten Immobilien geachtet werden.

Seit Jahrzehnten gehören Offene Immobilienfonds zu den beliebtesten Anlageformen in Deutschland, denn sie ermöglichen einer breiten Anlegerschicht einen sicheren Vermögensaufbau durch eine stabile Wertentwicklung. Offene Immobilienfonds legen das Kapital der Anleger in potenzialstarke Gewerbeimmobilien hauptsächlich im Inland an. Interessant sind inzwischen auch Engagements im Ausland, denn die dortigen Immobilienzyklen und steuerliche Vorteile machen ausländische Standorte neben deutschen Ballungsgebieten hoch interessant. Durch die unbegrenzte Anzahl von Anteilen, die Anleger schon zu geringen Beträgen erwerben können, entsteht ein kontinuierlicher Mittelzufluss. Zudem können immer weitere Immobilien von der Kapitalanlagegesellschaft, die das Vermögen treuhänderisch verwaltet, erworben werden. Die Gesellschaft ist rechtlich ein Spezialkreditinstitut, unterliegt strengen gesetzlichen Anordnungen und wird vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen kontrolliert.

In den USA ist der Einsatz des Internets für den Immobilienmarkt mittlerweile durch überdurchschnittlich hohe Nutzerzahlen gekennzeichnet. So registrieren allein die drei amerikanischen Immobilien-Portale www.homestore.com, www.homeadvisor.com (Microsoft) und www.realtor.com zusammen monatlich knapp neun Millionen Unique User, also identifizierbare Besucher. Nach jüngsten Analysen der GCI Management AG recherchieren außerdem heute bereits 64 Prozent der amerikanischen Online-Nutzer, die eine Immobilie suchen, im Internet. Hieraus kommen laut der Studie rund 35 Prozent der Kontakte zwischen Interessent und Makler zustande, in 3 bis 5 Jahren soll sich diese bereits beachtliche Quote mehr als verdoppeln und möglicherweise auf bis zu 85 Prozent ansteigen. Mit anderen Worten: Kunde und Dienstleister finden dann hauptsächlich über das Internet zusammen! Zum Vergleich: In Deutschland entstehen laut GCI derzeit erst 5 Prozent der Kontakte über das Internet. Allerdings gaben zwei Drittel der im Rahmen dieser Studie befragten Immobilienvermittler an, dass die Qualität der Anfragen über das Internet besser sei als im herkömmlichen Geschäftsablauf.

Aus- und Weiterbildung im Zusammenhang mit E-Business in der Immobilienwirtschaft ist ein vielschichtiges Thema. Der Fokus reicht von Informations-, Fortbildungs- und Schulungsmöglichkeiten für die Immobilienwirtschaft, die E-Business zum Inhalt haben, bis hin zu Potenzialen, die E-Learning einer internetorientierten Immobilienbranche bietet.

Das Internet verändert die Struktur der Vermögensanlagebranche. Es hat erheblichen Einfluss auf die Beratungstätigkeit des Kapitalanlagevermittlers. Wichtige Aspekte sind dabei der Wettbewerb durch internetgestützten Vertrieb, Verbesserung der Beratungsqualität sowie die Verbesserung der Informationsbasis des Kunden und die Honorierung.

Heute ist das Internet für die Zielgruppe der Immobiliennachfrager, also die Käufer bzw. Mieter einer Immobilie, längst zum geschätzten Massenmedium geworden. Das Institut für Demoskopie in Allensbach zeigt auf, dass bereits 65 Prozent der Personen, die in den kommenden 12 Monaten eine Immobilie erwerben möchten (2,3 Mio Personen), und 54 Prozent derer, die in den kommenden 12 Monaten beabsichtigen umzuziehen (2,8 Mio Personen) im Netz sind oder einen Internetanschluss planen (Quelle: AWA 2001). Dieses Zielgruppenpotential ist für Experten nicht überraschend, da die Mehrheit der Internetuser aus gutgebildeten Besserverdienern besteht. Diesem veränderten Interessentenverhalten gerecht zu werden, erfordert zwangsläufig Änderungen im Marktauftritt von Immobilienunternehmen. Nahezu alle Führungskräfte der Immobilienvermittler, der Immobilienfinanzierer und der FM-Dienstleister erkennen, dass das Internet die gesamte Branche stark verändern wird, wie eine Studie der Unternehmensberatung KPMG vom Oktober 2000 aufzeigt. Was macht aber das Internet gerade für die Immobilienwirtschaft so interessant? Einerseits, wie aufgezeigt, das große Potential der Immobiliennachfrager. Andererseits das spezifische Userinteresse bzw. das Produktinvolvement. Das bedeutet, dass Internetnutzer, die aktiv nach Immobilien im Internet suchen und Objektinformationen finden, ein überproportional großes Interesse an den gefundenen Immobilien haben.

Die immer stärkere Durchdringung unserer Lebens- und Arbeitsgewohnheiten durch das E-Business schlägt sich auch in neuen Anforderungen an den gewerblichen Immobilienmarkt nieder. Eine Verschiebung von Angebot und Nachfrage ist vor allem bei Büroflächen spürbar. Dabei beschränken sich die Veränderungen nicht allein auf regionale Verlagerungen. Auch neue Immobilientypen sind gefragt, und vor allem Distributionsflächen werden in Zukunft stärker benötigt als in den letzten Jahren. Das E-Business wirkt sich in einem Zusammenspiel regionaler und struktureller Veränderungen auf die deutsche Immobilienwirtschaft aus.

Wie kein anderes Segment des Immobiliengeschäftes reagiert der Markt für Büroimmobilien auf vielfältige Einflussfaktoren. Dazu zählen neben der konjunkturellen Entwicklung und der Globalisierung der Märkte vor allem die zunehmende Technisierung der Arbeitswelt und die Restrukturierung unternehmensinterner Organisationsabläufe.

Das Internet verändert die Immobilienmärkte. Darüber gibt es keinen Zweifel, auch wenn beispielsweise E-Commerce erst am Anfang seiner Entwicklung steht und die New Economy erst beweisen muss, dass sie nicht nur Seifenblasen, sondern auch Gewinne produzieren kann.

Die Zahl der Pleiten von Online-Händlern steigt. Größter gescheiterter Internet-Start-up ist dabei Webvan, führender US-Lebensmittelhändler im weltweiten Netz. Er lieferte den Kunden nach ihrer Bestellung per PC die Waren frei Haus.

Dieser Beitrag argumentiert, dass stationärer und Internet-Handel konvergieren müssen, um erfolgreich zu sein. Hierdurch entstehen Chancen für die Schaffung neuer und Risken für bestehende Einnahmequellen und Immobilienprodukte. Um diese Chancen zu nutzen, müssen Investoren, Verwalter und natürlich auch Mieter ihre Strategie anpassen. Erträge aus der Vermietung von Einzelhandelsflächen können sich ändern, und es kann zur Verschiebung von Einkünften aus reellen zu virtuellen Flächen kommen. Verwaltete Immobilien, wie z. B. Einkaufszentren, werden von der Konvergenz eher profitieren als nicht-verwaltete Immobilien, z. B. in Nebenzentren. Im Tagesgeschäft des Immobilien-consultants für Einzelhandel wird der Berater regelmäßig mit folgender Meinung konfrontiert: „Das Internet ist nichts anderes als ein zusätzlicher Vermarktungskanal für den Einzelhandel. Bisherige Geschäftsmodelle bleiben, bis auf wenige Produkte, unverändert. Ganz konkret, Konsumenten werden nach wie vor überwiegend reelle und nicht virtuelle Produkte kaufen und konsumieren. Der klassische Verkaufsprozess des Aussuchens, Bestellens, Bezahlens und Transportierens bleibt bestehen. Teile dieses Prozesses werden zwar zunehmend über virtuelle Flächen im Internet abgewickelt, aber nur selten ausschließlich.“

„E-Business“ und „New Economy“ sind Begriffe mit weitreichender Perspektive. Sie stehen für große Veränderungen, damit auch für große Chancen und Risiken. Die Luxushotellerie ist von allen Entwicklungen gleichsam betroffen. Als wohl einziges Immobilienmarktsegment — vielleicht neben der Logistik — profitieren Luxushotellerie und die dazugehörigen herausragenden Landmark-Immobilien von allen Trends, die sich aus dem technologischen Wandel ergeben, gleichermaßen.

Als der Leiter des Instituts für Tourismus- und Bäderforschung in Nordeuropa, Martin Lohmann, während einer Tagung die Sinnhaftigkeit des E-Commerce für Reiseveranstalter und Hotels mit den Worten „Mist wird nicht dadurch besser, dass ich ihn online anbiete“ skizzierte, ging ein Raunen durch die Teilnehmer. Sicherlich war das eine provokante Formulierung, die aber keineswegs einer Grundlage entbehrt.

Die Zahl der Internetanschlüsse und Internetnutzer steigt rasant. Das damit zunehmende E-Business stellt völlig neue Anforderungen an die Logistikimmobilie. Zunächst ist festzustellen: Die Begriffe E-Business und E-Commerce sind gleichbedeutend und bezeichnen den Austausch von Waren und Dienstleitungen über elektronische Netze, hauptsächlich über das Internet.B2B — Business to Business; d. h. ein Unternehmen treibt mit einem Unternehmen Handel.B2C — Business to Consumer; d. h. es besteht eine direkte Geschäftsbeziehung zwischen einem Konsumenten und einem Unternehmen.E-Logistics, d. h. Integration von Logistikfunktionen und E-Commerce.