Immobilien Investment

Grundstücksmärkte hängen direkt von der gesamtwirtschaftlichen Konjunktur ab: Investoren werden daher für antizyklisches Verhalten belohnt. Gute Indikatoren des Immobilienzyklus sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze, also das Verhältnis von Einnahmen zu Verkehrswert einer Immobilie.

Bei langfristiger Betrachtung des Gesamtmarktes sind die Preise moderat gestiegen. Eine differenzierte Analyse des deutschen Grundstücksmarktes weist jedoch auf eine „Dreiklassengesellschaft“ hin: Das erste Drittel, die Bevölkerung in den Ballungsgebieten, ist von überproportionalen Bodenpreissteigerungen betroffen. Das zweite Drittel, das im Umland der Kernstädte lebt, hat von einer relativ niedrigen Basis einen erheblichen Anstieg des Preisniveaus verzeichnet. Das letzte Drittel, außerhalb der Agglomerationsräume, hat kaum Preissteigerungen erfahren.

Nach der Vereinigung Deutschlands hat sich ein Immobilienmarkt im Osten zunächst entwickeln müssen, doch zunehmend wird die Marktpreisbildung realistischer. Besondere Investitionschancen resultieren aus den Sonderabschreibungen (noch bis Ende 1996), aus einem attraktiven Immobilienangebot in guten Lagen aber auch aus der allgemein pessimistisch beurteilten Wirtschaftslage und dem niedrigen Zinsniveau. Diese Chancen müssen mit den Risiken — eventuelle Altlasten, mangelnde Bausubstanz, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse und Risiken wegen ungeklärter Rechtsfragen — abgeglichen werden. Das gilt für alle Arten von Investitionsobjekten: Direkterwerb und Fondsbeteiligung, Neu- und Altbau, Gewerbe- und Wohnimmobilien. Auf das Potential der vier bedeutensten Wachstumsregionen, Berlin, Leipzig, Dresden und Erfurt, wird detailliert eingegangen.

Die Immobilie ist langfristig die beste Kapitalanlage. Gerade selbstgenutztes Wohneigentum rückt in der Prioritätenskala der privaten Vermögensanlage immer weiter nach oben. Steigende Mieten fördern die Entscheidung für Wohneigentum. Eine selbstverantwortliche Altersvorsorge erfordert geradezu entschuldetes Wohneigentum, um den Lebensstandard halten zu können. Wichtig ist es, frühzeitig den Einstieg zum Wohneigentum zu finden und beispielsweise in jungen Jahren mit einem Appartement zu beginnen.

Mit der richtigen Vorbereitung und der Konzentration der Sparkraft auf dieses Ziel „Wohneigentum“ ist es auch erreichbar. Die vielfältigen Finanzierungsinstrumente ermöglichen dann eine auf die jeweiligen persönlichen Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierung. Die Steuervorteile helfen zudem, gerade die ersten schweren Jahre nach der Investition gut zu überbrücken.

Für den privaten Investor gibt es unterschiedliche Formen der Geldanlage in fremdgenutzten Wohnungsbau. Grundsätzlich ist festzustellen, daß der Markt gespalten ist: Privatinvestoren können sich entweder als Bauherr — zumeist von mehrgeschossigen Gebäuden — oder als Käufer — zumeist einer fremdgenutzten Eigentumswohnung — engagieren. Nach der Streichung steuerlicher Vorteile sogenannter Bauherrenmodelle hat der Immobilienkauf von Bauträgern an Bedeutung gewonnen.

Investoren müssen ihre Kaufentscheidungen unter äußerst komplexen Anlagebedingungen — insbesondere im Hinblick auf das Miet- und Steuerrecht — treffen. Daher ist es quasi eine Verpflichtung der Politik, Investitionen in Wohnimmobilien über steuerliche Anreize rentabel zu machen.

Die wichtigsten Anlagemöglichkeiten in Gewerbeimmobilien, wie Handelsimmobilien, Büroimmobilien, Senioreneinrichtungen, Gewerbeparks, Hotels, Boarding-Häuser sowie mehrfunktionalgenutzt Immobilien werden aufgeführt, wobei auf die unterschiedlichen Standorte, die verschiedenen Betriebsformen und Betriebstypen, aber auch auf die stark differierenden Renditeerwartungen eingegangen wird.

Zur Beurteilung einer Immobilie und zur Erleichterung der Anlageentscheidung werden einzelne Kriterien wie die Vermögensrechnung, mietrechtliche und steuerliche Aspekte sowie die Finanzrechnung, dargestellt. Wie differenziert der Gewerbeimmobilienmarkt jedoch ist, wird zunächst anhand der jetzigen Marktsituation der einzelnen Investitionsstandorte in Deutschland kurz aufgezeigt.

In der Bundesrepublik ist die Altersschichtung aus den Fugen geraten. Der sich heute schon abzeichnende Alterungsprozeß wird sich in Deutschland in Zukunft fortsetzen. Es wächst langsam eine Generation in die dritte Lebensphase, die ganz anders geartete Vorstellungen über das Wohnen und Leben im Alter hat. Die Ergebnisse verschiedener Forschungen (vgl. empírica 1995, 1993, 1992 und 1990), die sich mit der Wohn- und Lebenssituation der heute und zukünftig älteren Menschen beschäftigen, sind deutlich: Es besteht eine große Diskrepanz zwischen Wohnungswünschen und -plänen einerseits und Marktangeboten für die Zeit nach der Berufstätigkeit andererseits. In der Wohnungswirtschaft hat sich ein neuer Markt herauskristallisiert: der Seniorenmarkt. Viele zukünftige Ruheständler würden im Alter umziehen, wenn die Angebote attraktiver wären. Für attraktive Wohnangebote ist auch die Spar- und Finanzierungsbereitschaft hoch.

Zur Formulierung einer internationalen Strategie für Immobilien-Investitionen ist solides Research unbedingt erforderlich. Der Investor sollte in einem strategischen Planungsprozeß seine genaue Zielsetzung und gegebenenfalls das entsprechende Akquisitions-programm erarbeiten. Als wesentliche Kriterien einer internationalen Immobilien-Investition gelten Lage, Architektur, Flexibilität, Fungibilität, Ausstattung und Technik sowie insbesondere auch professionelles Immobilien-Management.

Trotz eines vereinigten Europas bleiben die Immobilienmärkte lokale Märkte. Insofern weisen die verschiedenen nationalen Märkte auch unterschiedliche Positionen im Immobilien-Zyklus auf. Daraus folgt, daß durch eine Portfolio-Strategie flexibler Anpassung die mit Immobilienanlagen verbundenen Risiken minimiert werden können, wenn mit richtigem Timing internationale Diversifizierung in Erwägung gezogen wird.

Der Immobilienkauf ist eine der größten Investitionen, die sowohl Privatpersonen, als auch institutionelle Investoren im Laufe ihres Lebens tätigen und dennoch werden gerade hier die meisten und fatalsten Fehler gemacht. Dieser von vielen Faktoren beeinflußte Kauf wird um so schwieriger, wenn er im Ausland vorgenommen wird. Dennoch ist gerade in den USA dieser Vorgang wesentlich strukturierter, transparenter und teilweise einfacher als in Deutschland. Der Schlüssel zum Erfolg liegt im Beachten einiger Grundregeln und der Grundkenntnis amerikanischer Finanzierungs- und Steuertechniken. Mit diesem Wissen ist die Voraussetzung für einen erfolgreichen Kauf einer amerikanischen Immobilie gegeben.

Offene Immobilienfonds ermöglichen die Geldanlage auch kleinerer Vermögen in Immobilien bei Streuung der Risiken, also Investitionen in unterschiedliche Standorte, Nutzungsarten und Mieter. Zum Schutze des Anlegers unterliegen sie vielerlei Auflagen und Kontrollen, u. a. durch das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen. Der Wert eines Fondsanteils hängt vor allem von der Wertentwicklung der Immobilien ab. Ausgabe und Rücknahme der Anteile können täglich erfolgen. Das den Anleger interessierende Nachsteuerergebnis setzt sich zusammen aus einem steuerfreien Ausschüttungsanteil (vor allem durch Gebäudeabschreibungen und Veräußerungsgewinne), einem steuerpflichtigen Ausschüttungsanteil (Miet- und Zinseinnahmen des Fonds) sowie der bei Einhaltung der sechsmonatigen Spekulationsfrist ebenfalls steuerfreien Steigerung der Anteils werte.

Geschlossene Immobilienfonds erleben seit Einführung des Förd-ergebietsgesetzes eine wahre Renaissance. Hohe Steuervorteile und steuerfreier Wertzuwachs sind insbesondere für vermögende und gutverdiendende Anleger von Interesse. Doch die Euphorie wird wie bei den Bauherrenmodellen ihre Opfer fordern. Viele Objekte werden in zu schlechten Lagen angeboten, um nachhaltig wertsteigernd oder zumindest werterhaltend zu sein. Und viele Objekte sind zu teuer, der Steuervorteil ist bereits abgeschöpft. Daher sollten interessierte Anleger sich vorher einen Marktüberblick verschaffen. Fonds bedürfen einer kritischen Analyse, bevor sie als Anlageinstrumente ausgewählt werden.

Innovative Immobilien-Leasing-Gesellschaften messen in jüngster Zeit dem sog. Fonds-Leasing immer stärkere Bedeutung bei. Innerhalb dieser Konzeptionen setzen Leasing-Objektgesellschaften zur Refinanzierung ihrer Immobilien-Investitionen neben Fremdmitteln von Kreditinstituten auch Kapital von Privatpersonen oder Unternehmen ein. In diesem Fall spricht man von geschlossenen Immobilien-Fonds.

Die Fonds-Gesellschaft, zu deren Gründungsgesellschaftern je nach Fondsmodell regelmäßig auch ein persönlich haftender Gesellschafter bzw. eine Tochter-GmbH der Immobilien-Leasing-Gesellschaft gehört, nimmt die Rechtsstellung und alle Aufgaben des Leasinggebers wahr. Aufgrund der Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums an der Immobilie zur Fonds-Gesellschaft, gehen sämtliche Steuervorteile der Immobilien-Investition auf die Fonds-Gesellschafter, d. h. Eigenkapitalgeber über. Die Anleger realisieren die gleichen steuerlichen Effekte wie bei einer Direktinvestition. Die Steuereffekte resultieren primär aus:

Aufgrund der mit der Fonds-Beteiligung verbundenen Steuereffekte sind die Anleger mit Ausschüttungen aus der Beteiligung zufrieden, die einer Verzinsung unter dem allgemeinen Kapitalmarktniveau entsprechen. Betrachtet man jedoch die Rentabilität der Fonds-Beteiligung nach Steuern, so ergibt sich eine reale Verzinsung, die deutlich über der festverzinslicher Wertpapiere nach Steuern liegt. Die günstigen Finanzierungsbedingungen der Fonds-Vermietungsgesellschaft werden dem Leasingnehmer über entsprechend niedrigere Mieten weitergegeben. Das Steuerpotential der Immobilie, das der Leasingnehmer selbst bewußt nicht nutzt oder nicht nutzen kann (z. B. öffentliche Körperschaft), führt über den „Umweg“eines attraktiven Investments zu einer Optimierung der Leasingfinanzierung.

In den neunziger Jahren konnte das Plazierungsvolumen geschlossener Immobilienfonds erheblich gesteigert werden. Die Notwendigkeit eines funktionierenden Zweitmarktes für die Fondsanteile wird in den kommenden Jahren immer deutlicher werden. Beim Kauf bzw. Verkauf „gebrauchter“Fondsanteile müssen jedoch die eingeschränkte Liquidierbarkeit und die steuerlichen Restriktionen beachtet werden. Zur Preisermittlung stehen mehrere Verfahren zur Auswahl, die im einzelnen erläutert werden.

Bei näheren Untersuchungen stellt man fest, daß die deutschen Immobilienaktien stark mit Aktienindizes korrelieren und eine hohe Risikoprämie aufweisen. Die Aktienkurse der Gesellschaften in England und Frankreich korrelieren dagegen relativ stark mit der Entwicklung auf den Immobilienmärkten. Ursachen für diesen Mißstand in Deutschland sind: ungenügende Informationen über den Immobilienbestand der Gesellschaften, aber auch ungenügende Analyseinstrumente. Geldanleger in Immobilienaktien sollten nicht nur den Blick auf die Erträge der Unternehmen richten, sondern auch den Wertzuwachs des Immobilienvermögens erfassen.

Die Kreditinstitute, für die das Immobilienfinanzierungsgeschäft einen hohen Stellenwert besitzt, können dem Immobilienanleger eine breite Palette unterschiedlicher Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen. Im Rahmen einer intensiven Beratung werden sie die für den Kreditinteressenten geeignetste Finanzierung auswählen. Abhängig vom Entwicklungsstadium der Immobilie gibt es weitere Ansätze für den Dialog zwischen Bank und Kunde, um den Anlageerfolg zu optimieren. Zusätzliche Produkte und Dienstleistungen, beispielsweise die Immobilienvermittlung, das Immobilienmanagement oder die Beteiligung an Fondsprodukten, runden das Angebotsspektrum der Banken weiter ab.

Zur Finanzierung einer Immobilieninvestition bietet die Versicherungshypothek mit Tilgungsaussetzung und parallelem Abschluß einer kapitalbildenden Lebensversicherung eine attraktive Alternative zum banküblichen Annuitätendarlehen mit laufenden Tilgungszahlungen. Zusätzlich zum Darlehen bietet die Versicherungshypothek einen umfassenden Risikoschutz und günstige Zinskonditionen, die in der Regel deutlich unter dem Durchschnitt des Gesamtmarktes für Baufinanzierungen liegen.

Das Recht des Immobilienerwerbs ist kompliziert. Der Gesetzgeber hat deshalb vorgesehen, daß die Beteiligten einen Kaufvertrag nur mit Hilfe eines Notars schließen können. Dennoch sollte jeder Kaufinteressent das ABC des Immobilienrechts kennen. Nur so kann er kontrollieren, ob der Notar die für ihn wichtigsten Punkte erkannt und berücksichtigt hat. Im folgenden werden deshalb vor den Besonderheiten der einzelnen Vertragsarten zunächst die Grundbegriffe des Immobilienrechts erläutert. Es handelt sich um die Begriffe Grundbuch, Kaufvertrag und Auflassung, Grundpfandrechte und Eigentumswohnung. Im Anschluß daran findet der Leser die Besonderheiten der bedeutendsten Vertragsarten erläutert: Kauf eines unbebauten Grundstückes oder einer Gebrauchtimmobilie sowie der Kauf vom Bauträger. Es lohnt die geringe Mühe, die mit der Aneignung rechtlicher Grundkenntnisse verbunden ist. Wer das rechtliche Instrumentarium kennt, der ist bereits bei der Auswahl des Kaufobjekts und bei den Kaufvertragsverhandlungen im Vorteil.

Sowohl für den Eigennutzer als auch für den Kapitalanleger ist die Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie abhängig von verschiedenen Kriterien. Der Finanzierung der Immobilie kommt eine bedeutende Rolle zu, da je nach Höhe des Erwerbspreises die Finanzierungskosten bis zur gesamten Tilgung ein Mehrfaches des ursprünglichen Kaufpreises erreichen können. Zur Finanzierung zählen neben den Kapitalmarktmitteln auch die Förderungen des Staates. Die staatlichen Steuervergünstigungen beim Immobilienerwerb, ob zum Zwecke der Selbsnutzung oder der Kapitalanlage, werden in den folgenden Ausführungen dargestellt.

Ein anhand der in der Wertermittlungsverordnung beschriebenen Verfahren sorgfältig ermittelter Verkehrswert sollte die Grundlage jeder Investitionsentscheidung in Immobilien sein. Hierbei ist der Objektbeschreibung, den ermittelten und zu Grunde gelegten Basisdaten, sowie der hierauf logisch aufbauenden Begründung und Ableitung des Verkehrswertes mindestens genausoviel kritische Aufmerksamkeit zu widmen, wie dem ausgewiesenen Verkehrswert selbst.

Anregung zu einer sorgfältigen Auseinandersetzung mit den klassischen Wertermittlungsverfahren und insbesondere ihren Problemstellungen und Kritikpunkten soll der nachstehende Aufsatz geben, um den Investor zur kritischen Hinterfragung ihm vorgelegter Wertgutachten und sachkundiger Diskussion mit seinem Sachverständigen zu ermuntern.

Für aussagekräftige Analysen der Wertentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt kann auf die Immobilien-Preisspiegel des Rings Deutscher Makler zurückgegriffen werden. Die Preisentwicklung von Baugrundstücken, Eigenheimen, Eigentumswohnungen aber auch von Renditeobjekten wird erfaßt und zwar differenziert sowohl nach der Qualität des Objektes als auch nach seiner Lage. Langfristige Vergleiche zeigen, daß die Preise für Bauplätze stärker gestiegen sind als die Preise für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Aus den Preisspiegeln lassen sich neben den regionalen Unterschieden in der Preisentwicklung auch das Süd-Nord-Gefälle entnehmen. Für Immobilienanleger ist der ebenfalls aus den Preisdaten erkenntliche Marktzyklus interessant, um Käufe zu Höchstpreisen zu vermeiden.

Die seit über 150 Jahren bestehende Interessenvereinigung der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Deutschlands zählt nahezu eine Million Mitglieder, die in 1.200 Ortsvereinen, diese wiederum in 22 Landesverbänden und einem Zentralverband, zusammengeschlossen sind. Die Verbände vertreten die Interessen der privaten Wohnungswirtschaft gegenüber den gesetzgebenden Körperschaften und der Verwaltung. Insbesondere tritt die Organisation für den Schutz des Eigentums ein. Die Beratung über eine Vielzahl von Themen findet in Einzelgesprächen, in schriftlicher Form aber auch durch Veranstaltungen vor allem auf der Ebene der Ortsvereine statt. Eine Adressenliste der regionalen Verbände ist im Anhang zu diesem Beitrag enthalten.

Zwangsversteigerungen bieten die Möglichkeit, Immobilien günstig zu erwerben. Im folgenden wird die Praxis der Zwangsversteigerung auch für die juristischen Laien unter den Bietinteressenten verständlich gemacht Zunächst werden Ratschläge für die Suche und Auswahl der Versteigerungsobjekte gegeben. Es folgen Anregungen, um im Gespräch mit der Bank die Finanzierung des zu erwerbenen Objektes sicherzustellen. Grundlagen der Bietstrategie, insbesondere zur Höhe des Gebots und zur Sicherheitenleistung, werden aufgegriffen. Der Ablauf der Versteigerungstermine wird systematisch dargestellt. Letztendlich werden Hinweise zu den notwendigen Formalitäten und der Restzahlung am Verteilungstermin gegeben.

Zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit und des Wertes einer Immobilie ist eine ordnungsgemäße Verwaltung unabdingbar. Die Aufgaben des Haus- und Grundeigentumsverwalters sind sehr vielseitig. Gerade bei einem Mietwechsel und bei der Festsetzung von Mieterhöhungen müssen die langfristigen Ziele des Immobilieneigentümers in Auge behalten werden. Zur technischen Betreuung gehören Durchführung von Reparaturen, Modernisierung, Sanierung und Wertverbesserung. Neben allgemeiner Organisation gehört auch die kaufmännische Betreuung der Immobilie zu den Verwaltungsaufgaben. Besondere Aufmerksamkeit verdient in diesem Zusammenhang die Erstellung der Neben- und Heizkostenabrechnung.