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30.09.2016 | Immobilienmanagement | Im Fokus | Onlineartikel

Büro-Nebenkosten auf Höchstwert

Autor:
Christoph Berger

Die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschlands Büros haben die höchsten jemals registrierten Werte erreicht. Vor allem in zwei Bereichen schlagen die Kosten laut dem aktuellen "Office Service Charge Analysis Report" von JLL zu Buche.

Die neuen Höchstwerte betreffen sowohl klimatisierte als auch nicht klimatisierte Gebäude – sie beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2015: So stiegen die Werte in der ersten Kategorie um drei Cent auf durchschnittlich 3,99 Euro pro Quadratmeter und Monat gegenüber dem Vorjahr, in unklimatisierten Gebäuden um fünf Cent auf 3,39 Euro.

Im Kapitel "Asset Management" des Springer-Fachbuchs "Real Estate und Facility Management" schreiben Prof. Dr.-Ing. Norbert Preuß und Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne: "Die Preisentwicklung der Miet- und Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche zeigt eindeutig auf, dass die so genannten warmen Nebenkosten in der Beobachtung der letzten Jahre erheblich gestiegen sind. Dieser Trend wird sich aller Voraussicht nach für den Verbraucher noch weiter negativ fortsetzen." Für die Autoren ergibt sich aus diesem Grund immer mehr die Notwendigkeit, den energetischen Gedanken sowohl bei Neubauprojektierungen als auch in der Revitalisierung von Bestandsobjekten Eingang finden zu lassen.

Wartung und öffentliche Abgaben

In dem JLL-Report wurde festgestellt, dass es vor allem die Kosten für Wartung und öffentliche Abgaben sind, die nach wie vor mit Höchstwerten zu Buche schlagen – die Heizkosten zeigten sich hingegen sowohl im Vergleich zum Vorjahr als auch zum Fünfjahresschnitt leicht rückläufig. Dr. Alexander Prokot, bei JLL Head of Management Services Germany, führt dies auf zwei gegenläufige Entwicklungen zurück: "Einerseits optimieren Maßnahmen unter Nachhaltigkeitsaspekten wie fortlaufende energetische Sanierungen im Bestand und anhaltende Neubautätigkeit mit einem hohen energetischen Grundstandard die Heizkosten. Andererseits bedingen die steigenden Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise, zum Beispiel durch EEG-Umlagen, wiederum deren langfristigen Anstieg. Heizen wird sich in den kommenden Jahren verteuern."

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Ebenfalls gestiegen sind die Stromkosten: um 20 Prozent in den letzten fünf Jahren. Ihr Anteil an den Nebenkosten beträgt derzeit elf bis zwölf Prozent. Dies sei auf die Inbetriebnahme neuer Anlagen für Erneuerbare Energien und den damit verbundenen Anstieg der EEG-Umlage zurückzuführen, schreiben die Autoren des Reports. Die gesunkenen Nettostrompreise würden demnach von Zuschlägen für Steuern und Umlagen kompensiert. Sie gehen außerdem davon aus, dass dieser Preistrend auch in den nächsten Jahren anhalten wird.

Je höher die Ausstattung, desto höher der Servicelevel

Auch die technische Ausrüstung eines Gebäudes hat Auswirkungen auf die Nebenkosten. Je höher die Ausstattung, also die Qualität eines Gebäudes, desto höher die Nebenkosten – auch aufgrund des höheren Servicelevels im Dienstleistungsbereich. So lagen die Nebenkosten bei Gebäuden mit hoher Qualität durchschnittlich bei 4,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Und: Mit zunehmender Größe der Gebäude steigen die Gesamtnebenkosten. Vor allem bei den Positionen Wartung und Strom sind aufgrund der Klimatisierung der Hochhäuser deutliche Unterschiede zu beobachten.

Die höchsten Nebenkosten fallen übrigens mit 3,91 Euro pro Quadratmeter und Monat in Frankfurt am Main an. Die niedrigsten Nebenkosten innerhalb der Big 5 – Frankfurt, München, Berlin, Hamburg und Düsseldorf – fallen mit 3,64 Euro in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt an. Prinzipiell sind in all diesen Städten die größten Einzelposten bei den Nebenkosten die Kosten für Wartung, die öffentlichen Abgaben sowie Heizung. Ihre Anteile an den Gesamtnebenkosten bewegen sich je zwischen zwölf und knapp 17 Prozent.

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