2023 vergaben die Mitgliedsinstitute des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (Vdp) fast ein Drittel weniger neue Baukredite als im Vorjahr. Die Zahlen des vierten Quartals deuten laut Vdp auf eine "leichte Belebung" des Neugeschäfts im laufenden Jahr hin.
Die Zahl der Bauprojekte ist in den vergangenen Monaten aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage deutlich gesunken. So vergaben deutsche Banken 2023 weniger Immobilienkredite und erhöhten die Zugangsvoraussetzungen für frisches Baukapital.
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Neue Kredite in Höhe von insgesamt 110 Milliarden Euro sagten die im Vdp zusammengeschlossenen Institute für den Bau und Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr zu. Das sind 31,3 Prozent weniger als 2022. Dabei fiel das Minus bei Gewerbeprojekten mit 23,8 Prozent deutlich niedriger aus als bei Wohnimmobilienkrediten mit 35,8 Prozent.
Der Verband stellte dabei einen leichten Anstieg der Finanzierungsvolumina von Quartal zu Quartal "auf moderatem Niveau" fest. Dabei fiel das letzte Jahresviertel erwartungsgemäß am schwächsten aus. Mit insgesamt 26,2 Milliarden Euro lag es aber auf dem Niveau des ersten Quartals 2023 und über dem vierten Quartal 2022 mit 24,9 Milliarden Euro - ein Plus von 5,2 Prozent.
Immobilienkrise bestimmte das Jahr 2023
"Der Abschwung am Immobilienmarkt schlug sich 2023 auch im Neugeschäft der immobilienfinanzierenden Kreditinstitute nieder. Die Mitgliedsinstitute reichten 2023 deutlich weniger Immobilienkredite aus als im Vorjahr", kommentierte Vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt die Zahlen.
Allerding sei hierbei zu berücksichtigen, dass die erste Jahreshälfte 2022 einerseits noch vom jahrelangen Marktaufschwung geprägt war und zum anderen von Vorzieheffekten in Form eines hohen Volumens an Forward-Darlehen profitierte. "Das wirkte sich dann in den Folgequartalen entsprechend dämpfend aus", so Tolckmitt.
Kreditvolumen im vierten Quartal über Vorjahr
Das im Vergleich zum Vorjahr gestiegene Kreditvolumen im vierten Quartal deutet laut Vdp-Chef "auf eine einsetzende Stabilisierung des Finanzierungsgeschäfts hin". Die Kreditzinsen haben ihm zufolge offenbar ihren Höhepunkt erreicht und es bestehe daher größere Planungssicherheit hinsichtlich der Finanzierungsbedingungen. Daher rechnet der Verband "für das Jahr 2024 mit einer leichten Belebung des Immobilienfinanzierungsneugeschäfts".
Im Winterquartal sagten die Vdp-Mitgliedsbanken mit 15,2 Milliarden Euro insgesamt 11,6 Prozent weniger Neukredite für Wohnimmobilien zu als in der Vorjahresperiode und im dritten Quartal 2023 mit jeweils 17,2 Milliarden Euro. Dabei fallen neuen Darlehen in Höhe von 7,2 Milliarden Euro auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Das ist fast so viel wie 2022. Für Eigentumswohnungen gab es von den Vdp-Banken von Oktober bis Dezember 2023 Neukredite in Höhe von 2,9 Milliarden Euro (Q4 2022: 2,5 Milliarden Euro). Das Volumen für Mehrfamilienhäuser in Höhe von 4,2 Milliarden Euro lag hingegen deutlich unter dem des Vorjahres mit 6,6 Milliarden Euro.
Das Gros der Gewerbekredite für Büroimmobilien
Für Gewerbeimmobilien vergaben die Institute im Schlussquartal 2023 neue Finanzierungen in Höhe von rund elf Milliarden Euro. Das ist gegenüber dem Zeitraum von Juli bis September ein Minus von 20,3 Prozent, allerdings zugleich ein Plus von 42,9 Prozent im Vergleich zur Vorjahresperiode. Insgesamt hatten Büroimmobilien bei der Kreditvergabe von Oktober bis Dezember mit einem Anteil von 51 Prozent die Nase vorne. Mit 5,6 Milliarden Euro lag das Finanzierungsvolumen zwar unter dem des dritten Quartals (6,1 Milliarden Euro), aber deutlich über dem Niveau des vierten Quartals 2022 mit 3,4 Milliarden Euro.
Für Einzelhandelsimmobilien sagten die Institute im Betrachtungszeitraum insgesamt 2,7 Milliarden Euro an frischem Kapital zu (Vorjahresquartal: 1,2 Milliarden Euro). Für Hotel- und Industriegebäude lag das Volumen neuer Darlehen mit insgesamt 1,3 Milliarden Euro auf Vorjahresniveau. Insgesamt verharrt der Kreditbestand im vierten Quartal 2023 mit 1.004,1 Milliarden Euro auf Vorquartalsniveau (1.003,9 Milliarden Euro).
Liquiditätsengpässe bei vielen Projektentwicklern
Auch die Ratingagentur Creditreform hat in einer aktuellen Analyse die Engagements deutscher Banken in Gewerbeimmobilien im Hinblick auf mögliche Risiken durch den anhaltenden Preisabschwung in diesem Segment unter die Lupe genommen. 2023 sei "der stärkste jemals beobachtete Preisrückgang im Rahmen des Vdp-Index gemessen worden", heißt es in dem Ende März veröffentlichten Bericht. Auch im Euroraum und in den USA stellten die Experten ähnliche Wertverluste "in vergleichbarer Größenordnung" fest.
Die Kombination aus sinkenden Preisen und steigenden Bau- und Finanzierungskosten im Zuge der geldpolitischen Straffung hat in den letzten Monaten zu Liquiditätsengpässen bei vielen Projektentwicklern und zu einer Reihe von Insolvenzen geführt. Diese Entwicklungen machen sich auch im Bankensektor bemerkbar", schreiben die Analysten.
Alle untersuchten Banken haben daher "das äußerst schwache Neugeschäft als ein wachstumsdämpfender Faktor genannt". Für diese Entwicklung macht Creditreform Rating auch die verschärften Kreditvergabestandards vieler finanzierender Institute verantwortlich. "So gehen diese angesichts der schwachen gesamtwirtschaftlichen Lage und des zunehmenden Drucks auf die Asset-Qualität der bereits gehaltenen Gewerbeimmobilienfinanzierungen bei neuen Kreditanfragen zunehmend selektiver vor", heißt es weiter.
Solide Kapitalisierung und Asset-Qualität
Insgesamt habe sich die Mehrzahl der im gewerblichen Immobiliengeschäft tätigen deutschen Banken "bislang als widerstandsfähig gegenüber den herausfordernden Rahmenbedingungen erwiesen", lautet ein Fazit der Analysten. Dennoch seien die Risiken für die Branche auch für 2024 nicht zu vernachlässigen.
Eine nachhaltige Stabilisierung der Gewerbeimmobilienpreise ist aktuell noch nicht absehbar, der Preisdruck dürfte aber angesichts der erwarteten Leitzinssenkungen im Jahresverlauf 2024 zumindest nachlassen. Die deutschen Banken verfügen mehrheitlich über eine solide Kapitalisierung und Asset-Qualität, so dass die Institute auch für den Fall weiter fallender Preise ausreichend gut gerüstet erscheinen", schreibt Johannes Kühner, Studienautor und Principal Analyst bei Creditreform Rating.
Erhöhte Ergebnisrisiken für das laufende Jahr sieht er nur bei einzelnen deutschen Häusern "mit weniger diversifizierten Geschäftsmodellen und großen Finanzierungsbeständen in US-Büroimmobilien".