Auch im vierten Quartal 2023 sind die Preise von Wohn- und Gewerbeimmobilien gefallen. Gegenüber der Vorjahresperiode beträgt das Minus gut sieben Prozent. Das zeigen Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Dieser betrachtet auch das laufende Jahr als Herausforderung.
Der Markt für Wohn- wie Gewerbeimmobilien bleibt schwierig. Kurzfristig sehen die Experten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken auch kein Licht am Ende des Tunnels.
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Käufer von Eigenheimen mussten im vierten Quartal 2023 durchschnittlich 6,1 Prozent weniger bezahlen als von Oktober bis Dezember 2022. Gegenüber dem Vorquartal fällt das Minus mit 1,6 Prozent geringer aus. Seit ihrem Höchststand im zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um insgesamt 8,4 Prozent. "Zuvor hatten sie sich binnen zwölf Jahren mehr als verdoppelt", heißt es im aktuellen Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Diesen erhebt vdp Research quartalsweise und analysiert hierfür Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.
Die Preise für Gewerbeimmobilien rutschten zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 um durchschnittlich 12,1 Prozent nach unten. Im Vergleich zum Herbstquartal lag das Minus bei 4,9 Prozent. "Beide Werte stellen die bislang größten im vdp-Index gemessenen Rückgänge dar", heißt es im Mitte Februar veröffentlichten Report. Seit ihrem Peak im zweiten Quartal 2022 gingen die Preise um 16,5 Prozent zurück. Zwischen 2010 und 2022 hatten sie sich zuvor um rund 55 Prozent verteuert.
Büros stärker betroffen als Einzelhandel
Dabei waren Büroräume auf Quartalssicht für 5,2 Prozent weniger zu haben, auf Jahressicht waren es durchschnittlich 13,3 Prozent. "Etwas weniger ausgeprägt waren die Preisrückgänge bei Einzelhandelsobjekten, die um 9,0 Prozent beziehungsweise um 3,9 Prozent abnahmen, wobei zu konstatieren ist, dass der Abwärtstrend auf dem Einzelhandelsmarkt bereits deutlich länger anhält als bei Büros", führen die Studienautoren aus.
"Die Krise trifft Gewerbe- stärker als Wohnimmobilien. Besonders im Fokus stehen derzeit Büroräume, deren Renditen in der Breite offenbar noch nicht das Niveau erreicht haben, das Investoren erwarten", so vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt, und führt aus:
Aufgrund der Unsicherheit über die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der nach wie vor unklaren Auswirkungen des Homeoffice-Trends auf die benötigte Bürofläche bleibt die Nachfrage nach Büros verhalten, was die Preise weiter drückt."
2023 war ein schwieriges Immobilienjahr
Über alle Segmente hinweg fielen die Immobilienpreise gegenüber dem Schlussquartal 2022 um 7,2 Prozent und gegenüber dem dritten Quartal 2023 um immerhin 2,2 Prozent. Damit weist der Index aktuell einen Wert von 175,2 Punkten aus (Basisjahr 2010 = 100 Punkte). Das ist ein Rückgang von 10,0 Prozent im Vergleich zu seinem Höchststand im zweiten Quartal 2022 (194,8 Punkte).
"Hinter der Immobilienbranche liegt ein schwieriges Jahr 2023", resümiert Tolckmitt. Eine Trendwende, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, sei noch nicht absehbar. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."
Wohnraum bleibt knappes Gut
Unterschiede stellten die Experten bei selbstgenutztem und vermietetem Wohnraum fest: Während Objekte aus der ersten Kategorie um 5,8 Prozent im Jahresvergleich nachließen, waren es bei Mehrfamilienhäusern 6,3 Prozent. Die Jahresveränderungsrate bei den Neuvertragsmieten in Mehrparteienobjekten verharrte wie im Vorquartal bei 5,8 Proeznt. Mit 12,9 Prozent nahmen die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, erneut spürbar zu. "Die Dynamik war jedoch nicht ganz so ausgeprägt wie im dritten Quartal 2023, das ein Plus von 13,5 Prozent aufwies", heißt es in der Studie.
Die Mietentwicklung zeige, dass Wohnraum in Deutschland weiterhin ein sehr knappes Gut ist, so Tolckmitt. Das gelte vor allem in Ballungsräumen.
Angesichts der rückläufigen Wohnungsfertigstellungen müssen wir damit rechnen, dass der Wohnraummangel in den nächsten Jahren noch weiter zunehmen wird. Weiter steigende Mieten wären die Folge. Deshalb bedarf es nun dringend der Umsetzung der Maßnahmen, die im Bündnis bezahlbarer Wohnraum beschlossen worden sind, und auch noch weiterer Maßnahmen", so der vdp-Geschäftsführer.
Nach wie vor liegen die Preisrückgänge in den sieben deutschen Metropolregionen und Städten unterhalb des Bundesdurchschnitts: Hier stellte der Index ein Minus gegenüber dem Winterquartal 2022 von im Schnitt 5,1 Prozent fest. Die geringsten Preisrückgänge verzeichneten Köln und Düsseldorf mit 4,4 Prozent und 4,8 Prozent. Die Spanne der Preisentwicklungen zwischen dem dritten und vierten Quartal 2023 bewegte sich zwischen minus ein Prozent in Köln und minus 2,3 Prozent in München.
Warten auf eine neues Preisgleichgewicht
"Zu Beginn des Jahres 2024 befindet sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, Preisrückgänge halten nach wie vor an. Es bedarf noch einiger Zeit, bis sich Verkäufer und -Käufer auf ein neues Preisgleichgewicht verständigt haben", prognostiziert Tolckmitt. Erst dann werde es zu einer spürbaren Belebung des Marktes kommen.
Für Wohnimmobilien könne dies schon im kommenden Sommer soweit sein, bei den Gewerbeeinheiten aber nicht vor Ende dieses Jahres. "Alles in allem dürfte das Jahr 2024 nach jetziger Erkenntnis zwar auch herausfordernd werden, doch die seit Mitte 2022 bestehenden Abwärtstendenzen sollten sich im Laufe dieses Jahres merklich abmildern." Darauf deuteten die Zinsstabilisierung, die steigenden Renditen sowie die anhaltenden Mietsteigerungen hin, durch die die Attraktivität von Immobilieninvestments wieder gesteigert werde.