Exorbitante Kaufpreise bei Wohneigentum und steigende Mieten in Großstädten bewegen die Gemüter. Und ein Ende des Aufwärtstrends ist nicht absehbar. Fraglich ist dennoch, ob sich der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung noch lohnt.
Die Preise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt steigen weiter. Eine Trendwende ist nicht in Sicht.
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Die Rahmenbedingungen sind gut. Dank niedriger Zinsen ist die Finanzierung einer Wohnimmobilie günstig und Maßnahmen wie die Mietpreisbremse haben bislang wenig bewirkt. Zumal sie an dem eigentlichen Problem, dem fehlenden Angebot an gefragten Standorten, nichts ändern. Ob neue Initiativen wie das Baukindergeld die Lage in den Metropolen entspannen, bleibt abzuwarten.
Für Kapitalanleger stellt sich unterdessen die Frage, wie lange dieser Trend noch anhält. Niemand möchte schließlich auf dem Gipfel eines Booms kaufen. Sollten die Preise mittelfristig deutlich nachgeben, weil wieder mehr Wohnraum zur Verfügung steht, kann die Immobilie zur Kostenfalle werden. Sind die ursprünglichen Renditeerwartungen erst einmal Makulatur, schlagen Instandhaltungskosten und andere Aufwendungen um so stärker zu Buche. Im schlimmsten Falle droht sogar Leerstand, wenn sich das Objekt in ungünstiger Lage befindet.
Studie erwartet mittelfristig keine Trendwende
Die Ratingagentur Scope hat dazu die Lage in den zehn größten deutschen Städten untersucht. Das Ergebnis der Studie signalisiert zunächst Entwarnung. Zumindest für die kommenden zwei bis drei Jahre rechnen die Analysten des Hauses nicht mit einer Trendwende. Zu groß sei der Nachfrageüberhang, als das er durch Neubauten rasch gedeckt werden könne. Von 2010 bis 2017 habe sich in den untersuchten Städten eine erhebliche Bedarfslücke gebildet. Einem Anstieg von 600.000 privaten Haushalten stünden nur 250.000 neu fertig gestellte Wohnungen gegenüber.
Damit reichen auch die 100.000 neuen Wohnungen, die laut Scope in den nächsten ein bis zwei Jahren auf den Markt kommen, nicht aus, um die angespannte Lage zu entzerren. "Das bedeutet, dass nach Abzug der neuen Wohnungen aus dem Bauüberhang immer noch eine beträchtliche Baulücke von deutlich über 200.000 Wohnungen bestehen bleibt", rechnen die Experten vor. Zumal der Zuzug in die großen Städte anhalten dürfte. Bis 2020 rechnet Scope mit 100.000 weiteren privaten Haushalten in den zehn größten Städten.
Grundsätze beim Kauf berücksichtigen
Goldene Zeiten für Immobilieninvestoren also. Doch lohnt sich der Kauf einer Wohnung zur Vermietung tatsächlich? Auch in der aktuellen Boomphase dürfen die grundlegenden Kriterien für den Kauf nicht vernachlässigt werden. "Zum einen sollten kontinuierlich möglichst stabile und im Laufe der Zeit sukzessive steigende Mieterträge erzielt werden. Zum anderen sollte das Marktumfeld erwarten lassen, dass der Wert der Immobilie tendenziell steigt", betonen Michael Fesselmann, Rolf Kobabe, Katja Schwenzfeier und Ulrich Siegemund im Buchkapitel "Wohnimmobilien als Kapitalanlage" (Seite 6).
Beide Kriterien sind derzeit eine Herausforderung. Gute Lagen sind oft schon teuer, was das Preispotenzial begrenzt. Und Mietsteigerungen lassen sich selbst dann nicht beliebig realisieren, wenn die Politik nicht in die Preisfindung eingreift. So weist die Scope-Studie auf die Grenzen der Belastbarkeit der Mieter hin, die einen immer höheren Anteil der verfügbaren Einkommen aufwenden müssen: "In München, Berlin und Frankfurt ist die Mietkostenbelastung 2018 auf deutlich über 30 Prozent angestiegen. Der langfristige Durchschnitt liegt bei rund 25 Prozent." Künftige Mietpreisanstiege dürften sich daher nur dem Tempo der Inflation angleichen.
Gerade bei einer so langfristigen Investition wie einem Immobilienkauf sollte daher die Marktentwicklung der vergangenen Jahrzehnte nicht aus dem Blick gelassen werden."
Michael Fesselmann, Rolf Kobabe, Katja Schwenzfeier und Ulrich Siegemund im Buchkapitel "Wohnimmobilien als Kapitalanlage" (Seite 9)
Sorgfältige Planung auch bei Top-Lagen
Doch hier zeigt sich, dass nicht einmal die bedeutendsten Standorte von Rückschlägen verschont bleiben. "Sinkende Wohnungsmieten in den Top-Ten-Städten gab es zuletzt zwischen 2002 und 2005 vor dem Hintergrund eines großen Angebotsüberhangs bei zugleich denkbar schlechten sozioökonomischen Rahmenbedingungen", stellen die Autoren der Scope-Studie fest. Daher ist eine sorgfältige Planung gerade in der aktuellen Situation Voraussetzung für den Erfolg. Auch wenn Hypotheken noch so günstig sind, sollte eine "Kaufentscheidung nicht übereilt und schon gar nicht unter Druck gefällt werden, weil dann wichtige Aspekte oftmals ungeklärt bleiben – verbunden mit einem entsprechend höheren Risiko von Fehlentscheidungen", meinen die Springer-Autoren.