"Die digitale Immoblienfinanzierung ergänzt den Bankkredit"

Projektentwickler gelten als Schlüsselfiguren auf dem Immobilienmarkt. Bei der Finanzierung können ihnen digitale Investment-Plattformen helfen, sagen die Branchenexperten Sven Ludwig und Henning Frank im Gespräch mit Springer Professional.  

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Springer Professional: Warum ist Crowdinvesting für Großprojekte in der Immobilienbranche generell eine interessante Ergänzung zum klassischen Bankkredit?

Sven Ludwig: Als Projektentwickler sehen wir uns häufig mit dem Problem konfrontiert, dass unsere Vorhaben in der Anfangsphase einer Entwicklung ausschließlich aus Eigenkapital finanziert werden müssen, bis die Finanzierungsfähigkeit durch ein Kreditinstitut gegeben ist. Die Finanzierungszusage ist dabei abhängig von einer Eigenkapitalquote von etwa 20 Prozent. Wenn mehrere Projekte parallel entwickelt werden, kann das auch für größere Akteure der Branche wie uns eine Herausforderung sein. Da das Mezzanine-Kapital, das wir über unseren digitalen Finanzierungspartner Zinsland eingeworben haben, von Kreditinstituten als Eigenkapital bewertet wird, können wir unser tatsächliches Eigenkapital flexibler verwalten. Aus diesem Grunde sehen wir diese digitale Investitionsmöglichkeit als wichtige Ergänzung zum Bankkredit und als entscheidenden Schlüssel für eine optimale Gesamtfinanzierung. 

Henning Frank: Hinzu kommt, dass das Risiko innerhalb eines Projektes während des Verlaufs einer Entwicklung grundsätzlich abnimmt. Aufgrund dieser Risikominderung ist das gebundene Eigenkapital in der anfänglichen Höhe ab einem gewissen Zeitpunkt oftmals nicht mehr angemessen. Das sukzessive Herauslösen des Eigenkapitals unterliegt allerdings einer teilweise sehr langen Bindungsdauer bei den Kreditinstituten, sodass eigentlich freigewordenes Eigenkapital im Projekt gebunden bleibt und der jeweilige Projektinitiator es nicht für neue Vorhaben verwenden kann. Wir als Vermittler können unseren Projektpartnern also bei vielen Themen der Finanzierung Lösungen anbieten. Dabei sehen wir uns mit unserem Angebot in der Tat nicht als Konkurrent der Banken, sondern als sinnvoller digitaler Kooperationspartner. Wir sind oftmals das fehlende Puzzleteil in der Gesamtfinanzierung von Projektentwicklungen. Zusätzlich zählen auch Marketing- und Kommunikationsdienstleistungen zum Bestandteil unserer Zusammenarbeit mit unseren Projektpartnern. Wir wollen diese in möglichst vielen Bereichen und nicht nur im Finanzierungsprozess entlasten, damit sie sich auf den Kern ihres Geschäftsmodelles konzentrieren können.

Ab welcher Größenordnung macht dieser Finanzierungsweg Sinn?

Henning Frank: Generell macht dieser Finanzierungsweg für die Projektentwickler schon ab kleineren Summen Sinn. Wir starten Projekte ab einem Finanzierungsvolumen von 500.000. Beim Produkt des Nachrangdarlehens sind wir in der Höhe des Volumens gesetzlich limitiert. Die Grenze liegt hier bei maximal 2,5 Millionen Euro. Zu Beginn dieses Jahres haben wir die erste Anleihe vermittelt und damit unser Angebot um ein weiteres Finanzprodukt erweitert. Über diese Anleihen können auch größere Volumen vermittelt werden.

Sven Ludwig: Bei unserem Projekt in Siegburg, einem Neubau von 29 Eigentumswohnungen, haben wir erstmals eine Teilfinanzierung über diese digitale Finanzierungsmöglichkeit umgesetzt. Dabei haben wir über Zinsland 600.000 Euro eingeworben. Bei Gesamtinvestionskosten von 8,2 Millionen Euro entspricht dies einem Anteil von rund sieben Prozent. Zudem haben wir 280.000 Euro an Eigenkapital in das Projekt investiert. Das Fremdkapital stammt von der Volksbank Köln-Bonn. Nach den positiven Erfahrungen aus diesem ersten Projekt können wir uns auch bei kommenden Projekten eine Zusammenarbeit vorstellen, dann auch mit größeren Summen. 

Wie sieht die Crowd aus, die in das Vorhaben investiert?

Henning Frank: Generell eröffnen wir mit unserer digitalen Investitionsstrecke allen interessierten Anlegern die Möglichkeit, schon ab einer Mindestzeichnungssumme von 500 Euro von Immobilieninvestments profitieren zu können. Gerne sprechen wir deshalb auch von einer Demokratisierung der Immobilienfinanzierung. Die Crowd oder der Schwarm besteht somit aus unterschiedlichsten Anlegern, die mit ihren Zeichnungsbeträgen gemeinsam ein Projekt unterstützen. Die Ticketgröße ist allerdings gesetzlich auf 10.000 Euro begrenzt. Durch die bereits erwähnte Erweiterung unserer Produktpalette um Anleihen konnten wir unser Angebot aber auch für größere Investoren, wie Institutionelle oder Family Offices, öffnen, da hier – anders als bei den Nachrangdarlehen – qualifizierte Anleger unbegrenzt investieren können. Damit sind wir als Finanzierungspartner auch für Großprojekte interessant. 

Wer investiert, möchte in der Regel auch eine Rendite. Wie sieht das bei dieser Investitionsform aus?

Henning Frank: Bei unseren Projekten liegt die Rendite zumeist zwischen sechs und sieben Prozent pro Jahr bei kurzen Laufzeiten von zwölf bis 32 Monaten, wobei die Höhe der Rendite immer auch ein Indikator für das Risikoprofil des jeweiligen Projektes ist. Durch den direkten Investitionsweg gibt es keine vermittelnden Parteien, wie Makler oder Fondsgesellschaften, sodass vom Anleger keinerlei Gebühren erhoben werden – das investierte Kapital fließt direkt zum ausgewählten Projekt und wird über die Laufzeit voll finanziert.

Sven Ludwig: Im Gegensatz zu professionellen Mezzanine-Kapitalgebern stellt das Kapital, das über die digitale Plattform vermittelt wurde, für uns eine günstige Alternative dar.

Henning Frank: Stimmt, neben den Zinsen für die über die Plattform generierten Gelder fallen nur rund fünf Prozent des Gesamtdarlehensbetrages als Bearbeitungskosten an. Darin sind bereits alle Kosten für Marketing und Abwicklung enthalten. Abhängig von der Funding-Summe fällt zudem eine Treuhandgebühr in Höhe von rund 10.000 Euro an.

Mit welchen Problemen müssen sich die Beteiligten beim Crowdinvesting auseinandersetzen?

Henning Frank: Aus unserer Sicht stellt diese Form der Investition für Projektentwickler wie Anleger gleichermaßen eine Win-Win-Situation dar. Erstere profitieren von der unkomplizierten Kapitalbeschaffung und der Aufbereitung und Vermarktung ihrer Projekte. Anleger erhalten eine Geldanlage mit attraktiven Renditeaussichten. Probleme oder Risiken ergeben sich bei einem möglichen Ausfall eines Projektes, zum Beispiel durch Insolvenz der Emittentin. Aufgrund der Struktur von Nachrangdarlehen sind diese nicht werthaltig besicherbar. Es würden immer erst die Forderungen der anderen Kreditgeber, zumeist Banken, und weiterer erstrangiger Gläubiger befriedigt. Im schlimmsten Fall könnten die Anleger also ihr angelegtes Geld vollumfänglich verlieren. Um das Ausfallrisiko zu minimieren, arbeiten wir nur mit erfahrenen Projektentwicklern zusammen, welche über einen aussagekräftigen Track-Rekord verfügen. Diese haben bereits mehrere Bauvorhaben erfolgreich realisiert. Zudem raten wir unseren Investoren immer zur Diversifikation, also der Risiko-Minimierung durch das Verteilen ihres Anlagekapitals auf verschiedene Assetklassen und Projekte. Mit der Erweiterung unseres Angebots um Anleihen haben wir zudem einen weiteren Schritt in Richtung Besicherungsfähigkeit gemacht. Bei der ersten öffentliche Anleihe, die zu Beginn des Jahres über uns vermittelt wurde, gab es beispielsweise eine persönliche Bürgschaft des Geschäftsführers der Emittentin.

Sven Ludwig: Für uns war die Zusammenarbeit mit einem digitalen Finanzierungspartner vor allem ein erster Test. Wir wollten aus eigener Erfahrung sehen, ob die Beratung kompetent und die Betreuung bei der Mezzanine-Finanzierung jederzeit verlässlich erfolgt. Für den Kooperationspartner sprach die langjährige Erfahrung in der Finanzierung von Immobilienprojekten und die starke Vernetzung innerhalb der Branche.