Experten warnten in der jüngsten Vergangenheit schon mehrfach vor einer Immobilienblase. Nun auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung. In Deutschland liegt das Risiko demnach derzeit bei 92 Prozent.
Kommt es zu einer Immobilienblase?
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"Erwartungen über die zukünftige Entwicklung der Mietpreise sind ein notwendiger Teil, um zu bestimmen, welchen Preis man bereit sein sollte, für eine Immobilie zu zahlen", schreibt Nico B. Rottke im Kapitel "Immobilienzyklen und spekulative Blasen" des Springer-Fachbuchs "Immobilienwirtschaftslehre – Ökonomie". In der Regel werde die Erwartung durch die Entwicklung der Mieten und Zinsen gebildet, die über einen längeren Zeithorizont beobachtet würden. Auf dieser Grundlage werde dann versucht, einen Trend zu erkennen, wobei der nächste Schritt oftmals eine lineare Fortschreibung der letzten Jahre sei. Rottke weiter: "Investoren 'spekulieren' auf eine Fortsetzung der hohen Anstiegsrate der Immobilienpreise. Preiserwartungen, die basiert sind auf eine Extrapolation der vergangenen Preiserhöhungen, führen mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu spekulativen Blasen."
Laut einer aktuellen Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) ist genau ein solches Risiko derzeit in vielen OECD-Ländern sehr hoch – nicht nur in Deutschland. Aber auch dort. Die Wahrscheinlichkeit einer spekulativen Übertreibung im vierten Quartal 2019 beziffern die Experten des DIW Berlin derzeit für Schweden, Norwegen, Dänemark, die USA, Schweiz Belgien und Japan mit über 90 Prozent. Auch für Deutschland wird das Risiko momentan mit 92 Prozent angegeben, ein Absinken auf 84 Prozent aber bis Ende des Jahres prognostiziert.
Von den Immobilienerträgen entkoppelte Preisentwicklung
Rottke geht in dem genannten Kapitel auch darauf ein, wie Blasen identifiziert werden können (S. 282) und er zählt die einzelnen Phasen auf, die zu einer Blasenbildung führen:
- In der ersten Phase wird das makroökonomische System durch einen exogenen Schock geprägt.
- Infolgedessen entsteht in der nächsten Phase ein Boom.
- Die Aktivitäten auf dem Kreditmarkt nehmen zu, unter Umständen werden sogar neue Kreditinstrumente geschaffen.
- Während dieser Phase setzt die Spekulation ein. Durch den Einstieg von Amateurspekulanten entsteht eine Euphorie.
- Im weiteren Verlauf der Blasenbildung gewinnen irrationale Faktoren immer mehr an Bedeutung.
- In der vorletzten Phase kommt es durch Zinserhöhungen, Abnahme der Preissteigerungsraten und Publikation von irrelevanten Nachrichten zu einer Änderung der Erwartungshaltung der Spekulanten.
- Die Spekulationsblase endet durch Panikverkäufe in einem Crash, was die Preise auf oder unter den Fundamentalwert sinken lässt.
Für Deutschland stellten die Studienautoren der DIW Berlin-Untersuchung fest, dass es eine explosive Preisentwicklung gebe, die sich von den Immobilienerträgen entkoppelt habe. Das erwartende Absinken des Risikos hierzulande werde an der verlangsamten Immobilienpreisentwicklung vor allem in den großen Städten festgemacht und decke sich mit Beobachtungen von Immobilienmarktanalysten. Zudem erscheine die Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland relativ solide: Die Kreditvolumina würden keine auffälligen Trends zeigen und auch die Zinsbindung sei relativ lang – Faktoren, die gegen eine Preisblase sprechen würden.
Sie aber nicht ausschließt, wie die Autoren explizit betonen: Nach wie vor sei das Instrumentarium prophylaktischer Maßnahmen in Deutschland nicht ausreichend. So fehle es beispielsweise an Eingriffsmöglichkeiten, die auf die Verschuldungsobergrenzen von Haushalten abstellen; und es sei unklar, nach welchen Kriterien die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht in den Markt mit Restriktionen, die die Kreditvergabe beschränken, eingreifen kann.