Nach Jahren mit einem Niedrigzinsniveau hat die Zinswende den Immobilienmarkt wie ein Paukenschlag getroffen. Der rasante Anstieg der Baukosten sowie eine umfassende Regulatorik lassen die Finanzierung von Projekten zusätzlich zum Kraftakt werden.
Das aktuelle wirtschaftliche, wie regulatorische Umfeld ist für die Immobilienmärkte extrem schwierig und die Investments in vielen Segmenten zum Teil deutlich rückläufig.
Bernd Leitner / Fotolia
"Nach einer langanhaltenden Periode rückläufiger Kapitalmarktzinsen und Refinanzierungskosten traf die abrupt eintretende Zinswende im Sommer 2022 auf eine Gemengelage mit weiteren negativen Einflüssen im Immobilienmarkt", erläutert Werner Pauen. Der Professor von der International School of Management (ISM) am Campus München führt aus, dass vor allem die extremen Baukostensteigerungen und die nationalen und europäischen Anforderungen an die künftige energetische Ausstattung von Neubau- und Bestandsimmobilien die aktuelle Entwicklung in Deutschland bestimmen. "Letztere kommen insbesondere in der EU-Taxonomie-Verordnung und der jüngst vom Bundesrat genehmigten zweiten Novelle des Gebäudeenergiegesetztes zum Ausdruck", ist der Sachverständige für Immobilienbewertung überzeugt.
Immobilienwerte sind rückläufig
Ihm zufolge werde die Finanzierbarkeit von Immobilien ohne die gesetzlich geforderten energetischen Standards künftig schwieriger. "Diese Immobilien werden in der Folge geringer nachgefragt, womit auch ein Rückgang der entsprechenden Immobilienwerte verbunden sein dürfte", vermutet Pauen. §Das geringe Neubauangebot im Wohnungsbau und die noch relativ guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wirken sich weiterhin positiv auf den Gesamtmarkt aus, insbesondere aufgrund der stabilen Beschäftigungsquote in Deutschland", erklärt der Experte die noch vorhandenen Stabilitätseffekte im Bausektor.
Dennoch sinke die Nachfrage nach Immobilieninvestments sowie privat genutzten Wohnimmobilien, während das Angebot an Bestandsimmobilien und ein weiterer Rückgang an Neubauprojekten im Vergleich zur Periode vor der Zinswende ansteigen.
Unterschiede zwischen Wohn- und Bürobau
Allerdings verweist der Immobilienfachmann auf Unterschiede in den einzelnen Segmenten: Während die Preise im Wohnimmobilienmarkt im zweiten Jahresviertel 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal bundesweit ein Minus von 5,4 Prozent verbuchten, liegt der Rückgang bei Bürogebäuden mit 9,7 Prozent deutlich höher. "Im Markt für Einzelhandelsimmobilien verstärkte sich zudem der bereits negative Trend aus den Vorjahren mit einem Rückgang von 11,7 Prozent." Letzterer sei primär zurückzuführen auf die Immobilienpreisentwicklung im Non-Food-Bereich.
Und die Entwicklung macht auch von den bisherigen Spitzenreitern im Regionenranking nicht Halt, wie Pauen am Beispiel München zeigt: So belege der Halbjahresreport 2023 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte München, dass die Anzahl der Grundstücksverkäufe im individuellen Wohnungsbau gingen um 53 Prozent und im mehrgeschossigen um 67 Prozent gesunken ist. "Für bebaute Grundstücke wurden Rückgänge von 36 Prozent beziehungsweise acht Prozent verzeichnet", erklärt der Experte.
Baubranche im Stimmungstief
Zuletzt hatte auch das Ifo-Institut innerhalb der Baubranche das größte Stimmungstief seit mehr als drei Jahrzehnten ermittelt. "Die Wohnungen, die heute nicht begonnen werden, werden uns in zwei Jahren auf dem Mietmarkt fehlen", sagte Ifo-Experte Klaus Wohlrabe bei Vorlage der Zahlen mit Blick auf die zahlreichen Stornierungen und Auftragsrückgänge im Immobiliensektor im September.
Nach Ende des dritten Quartals 2023 belief sich das Volumen im bundesweiten Wohn-Investmentmarktes auf nur rund 3,92 Milliarden Euro, bestätigen aktuelle Zahlen von BNP Paribas Real Estate. Dies seien die schwächsten ersten neun Monate seit 2010, betont Christoph Meszelinsky, Leiter von Residential Investment bei der Gesellschaft. "Weiterhin bestimmen regulatorische Unsicherheiten sowie die Verfügbarkeit und Kosten von Fremd- und Eigenkapital das Marktgeschehen", beschreibt der Experte die Lage.
Erholung im 2024 möglich
In Erwartung eines Finanzierungsumfelds mit höherer Planungssicherheit und einer konjunkturellen Erholung geht das Beratungshaus allerdings in der ersten Jahreshälfte 2024 von leicht steigenden Umsätzen aus. In der zweiten Jahreshälfte werde es dann zu einer deutlichen Belebung am deutschen Wohn-Investmentmarkt kommen, fasst Meszelinsky die Prognose zusammen.