Wo sich Immobilienerwerb noch lohnt

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Nach Berechnungen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2017 ist der Erwerb von Immobilien in 45 der 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte besonders günstig – dort gebe es Wohnimmobilien sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter noch zu vergleichsweise moderaten Preisen und mit Aussicht auf Wertsteigerungen in der Zukunft.

Vor allem außerhalb der Großstädte, jedoch im Umkreis der Metropolen, könnten Kaufinteressierte derzeit noch fündig werden, heißt es. So würden sich rings um Hamburg, nahe der Hauptstadt Berlin, aber auch in Landkreisen rund um Frankfurt am Main vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial finden lassen. Kreisfreie Städte mit besonders großem Potenzial sind demnach Bonn, Landau in der Pfalz, Mainz, Speyer und Heilbronn.

Prognostizierte Preissteigerungen

Die Analysten des HWWI zogen in ihre Berechnungen Prognosen über die künftige Preisentwicklung bis 2030 sowie die aktuellen Preise als die wesentlichen Faktoren ein. Als Messlatte für die Kaufpreise wurden die Mietpreise vor Ort angelegt: Der sogenannte Vervielfältiger drückt den durchschnittlichen Kaufpreis für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in örtlichen Jahresnettokaltmieten aus. Die Spanne reichte 2016 von zehn Jahresnettokaltmieten im thüringischen Kyffhäuserkreis bis zu knapp 61 im Landkreis Nordfriesland, zu dem Sylt gehört.

Die Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je geringer der gegenwärtige Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preissteigerung ist. Dabei bescheinigen die Experten Kreisen und Städten mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf besonders gute Investitionschancen.

Berücksichtigung der Lebensumstände

In den deutschen Großstädten würden die Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiterhin auf eine steigende Nachfrage bis 2030 hinweisen. Dort seien die Immobilienpreise allerdings bereits vergleichsweise hoch und oft den Mieten enteilt: So würden in München, Hamburg und Berlin die Kaufpreise bei rund 30 Jahresnettokaltmieten liegen. Im Kapitel "Wohnimmobilienfinanzierung" des Springer-Fachbuchs "Wohnimmobilien" heißt es zudem: "Hinsichtlich der Wohnimmobilienfinanzierung bedeutet dies, dass bei einer heute eingegangen Wohnimmobilienfinanzierung Überbewertungen von bis zu 20 Prozent in attraktiven Großstadtlagen Deutschlands mitfinanziert (und damit auch getilgt) werden müssen."

Die Postbank rät vor dem Hintergrund der Ergebnisse, eine Kaufentscheidung nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig zu machen. "Eine Immobilie kann auch aus anderen Gründen ein sinnvolles Investment sein – zum Beispiel zur Alterssicherung", erklärt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. Ebenso gelte es, die Lage und die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen. Würden viele persönliche Faktoren für einen Kauf sprechen, könne die Investition in Wohneigentum auch in Großstädten und anderen Regionen sinnvoll sein, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten eher hoch sind.