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11.05.2021 | Immobilienfonds | Nachricht | Onlineartikel

Lockdown setzt offenen Immobilienfonds zu

Autor:
Michael Fuchs
3 Min. Lesedauer

Die Folgen der Corona-Krise sind an den gewerblichen Immobilienmärkten angekommen. Das spüren auch die offenen Immobilienfonds, die meist auf Büro, Hotels und Einkaufszentren setzen. Anleger sollten sich auf sinkende Renditen einstellen.

Die Suche nach rentierlichen Anlagen wird immer mehr zur Selbstverteidigung. Konnten Anleger sich lange der Illusion hingeben, das zinslos bei der Bank geparkte Vermögen verliere nicht an Wert, so führen die immer häufigeren Verwahrentgelte für höhere Summen jedem Sparer vor Augen, dass risikolos nicht kostenlos heißt. 

Preisansteig belastet unverzinste Guthaben

Sicher an der sicheren Anlage sind nur noch die Verluste. Und die haben es längerfristig in sich: Zwar ist das Verwahrentgelt mit rund minus 0,5 Prozent derzeit überschaubar, aber die Inflation weist nach oben. Im April sind die deutschen Verbraucherpreise im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresmonat um immerhin zwei Prozent gestiegen. Damit setzte sich der Aufwärtstrend der Vormonate fort. Die Folgen für unverzinste Guthaben sind erheblich: Größere Beträge auf Tagesgeldkonten und Sparbüchern schmelzen über die Jahre wie die Gletscher der Alpen.

Kein Wunder, dass sicherheitsbewusste Anleger verzweifelt nach Alternativen suchen. Lange Zeit boten offene Immobilienfonds einen Ausweg. Überschaubare, aber recht stabile Renditen bei geringen Schwankungen ließen die Herzen ängstlicher Sparer höher schlagen. Noch im vergangenen Jahr, als die Corona-Maßnahmen die Aktienkurse auf Talfahrt schickten, konnten sie sich sicher wähnen. Doch mit Verzögerung kommt die Krise auch im gewerblichen Immobiliensektor an. 

Dass es nicht ohne Folgen bleibt, wenn große Teile des Einzelhandels, der Gastronomie und der Hotellerie ihrem Geschäft bestenfalls ansatzweise nachgehen können, liegt nahe. Die Ergebnisse der Rating-Agentur Scope sprechen eine eindeutige Sprache: "Von 20 untersuchten Immobilienfonds konnten im vergangenen Jahr lediglich fünf ihre Vermietungsquote steigern", stellten die Analysten des Hauses in einer Studie fest. Und von diesen fünf konzentrieren sich drei auf Wohnimmobilien, die bislang kaum von den Corona-Folgen betroffen sind.

Experten rechnen mit sinkender Vermietungsquote

Grund für Katastrophenstimmung ist das noch nicht. Immerhin lag die Vermietungsquote laut Scope Ende März bei 93,8 Prozent und damit über den 91,8 Prozent im Jahr 2011, "als die Fonds noch den Auswirkungen der Finanzkrise ausgesetzt waren". Anleger sollten die Entwicklung aber nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die Scope-Analysten rechnen mittelfristig mit weiter sinkenden Vermietungsquoten. 

Neben den Nachwirkungen der Corona-Krise wie verstärkten Mieterinsolvenzen sind dafür auch strukturellen Veränderungen verantwortlich. So macht "der Trend zu E-Commerce" dem Einzelhandel schon länger zu schaffen. Der Büroimmobilienmarkt leidet indes unter "der wirtschaftlichen Unsicherheit und der Ungewissheit über den künftigen Flächenbedarf". Tatsächlich könnten die Erfahrungen mit Homeoffice viele Unternehmen auf den Gedanken bringen, einen Teil der Belegschaft künftig nicht mehr vor Ort arbeiten zu lassen. Kleinere Räumlichkeiten dürften aber gerade bei großen Firmen mit viel Schreibtischarbeit zu erheblich geringerem Flächenbedarf führen.

Ein weiterer Belastungsfaktor sind "die in den vergangenen Jahren zahlreich angekauften Projektentwicklungen". Was im Vertrauen auf anhaltende Nachfrage gekauft wurde, wird nun zum Risiko, denn die "vollständige Vermietung dieser Objekte erfolgt zudem meist erst sukzessive nach Fertigstellung".

Renditen offener Immobilienfonds sinken

Anleger müssen sich künftig wohl geringeren Renditen begnügen. Bereits 2020 ist die durchschnittliche Rendite der offenen Immobilienfonds laut Scope auf 2,3 Prozent gesunken und lag mit klar unter den 2,9 Prozent im Jahr zuvor. Das ist zwar immer noch besser als die sicheren Verluste auf dem Bankkonto, wird aber mit höheren Unsicherheiten erkauft. Bei steigendem Leerstand und zunehmendem Wertverlust des Immobilienbestands könnten die Fonds erhebliche Verluste erleiden. Welches Ausmaß an Unsicherheit ihm die höhere Rendite wert ist, muss daher jeder Anleger für sich beantworten.

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